В последнее время многие украинцы все чаще подумывают о вложении своего капитала в зарубежную недвижимость. Прежде всего это связано с нестабильной ситуацией в стране, желанием сберечь накопленные средства и иметь «запасной аэродром» в стабильном европейском государстве. А учитывая то, что не все наши сограждане владеют иностранными языками, нередко их выбор падает на страны Прибалтики, где почти все понимают русский, а многие — и украинский. Сейчас особой популярностью пользуется Эстония. О том, как иностранцу найти и приобрести недвижимость в этой стране, «ФАКТАМ» рассказал партнер и ведущий юрист эстонской компании Novira Capital Алексей Николаенко.
— Много ли в Эстонии покупателей недвижимости из Украины и других постсоветских стран?
— Достаточно. Хотя не могу сказать, что иностранцы доминируют на нашем рынке. Большая часть жилья все же продается эстонцам. Среди иностранцев преобладают россияне, украинцы и скандинавы.
— Чем привлекательно для иностранцев приобретение жилья в Эстонии?
— Хотя Эстония, в отличие от своих соседей, пока не предоставляет покупателям недвижимости вид на жительство, но им гораздо легче получить долгосрочную шенгенскую визу. Квартиры и дома часто приобретают иностранцы, желающие выгодно вложить деньги в европейской стране. Прежде всего это люди, имеющие в Эстонии бизнес-интересы либо направляющие сюда на учебу детей.
Скандинавы покупают эстонское жилье обычно с целью заработать, потому что в их странах уровень доходности недвижимости на порядок ниже, чем у нас. Да и цены для европейцев очень привлекательны. Им по силам вложить от 200 до 500 тысяч евро в эстонскую недвижимость, чтобы получать годовой доход от аренды на уровне 6 процентов от вложенной суммы. В Германии, Швеции или Норвегии они имели бы только 3—4 процента. Выгода очевидна еще и потому, что банковские вложения уже абсолютно непривлекательны: сегодня депозитная ставка во многих странах Евросоюза равна нулю. А иногда клиент даже вынужден… Доплачивать банку за то, что хранит на депозитном счете свои деньги. Для нас это нонсенс, а для Дании и Германии — реальность.
— Какие города в Эстонии пользуются наибольшей популярностью?
— В первую очередь это Таллин и его пригороды. Интересуются иностранцы недвижимостью в приморском городе Пярну, который называют летней столицей Эстонии, а также на островах Сааремаа и Хийумаа, где находятся крупные спа-курорты. Высок спрос на жилье в университетском городе Тарту. В этих местах большой поток туристов и приезжих, а значит, квартиры несложно сдавать в аренду, чтобы постепенно возвращать вложенные деньги.
Кстати, в Тарту существенную часть недорогой недвижимости арендуют студенты. Также нередко состоятельные родители из Украины, России и некоторых других стран покупают в Тарту за 40—50 тысяч евро одно-, двухкомнатную квартиру, чтобы их ребенок был обеспечен жильем на время учебы. Потом эта недвижимость либо перепродается по более высокой цене, либо сдается в аренду. В Таллине жилье обходится дороже. Например, небольшая бюджетная квартира в доме советской постройки, но обязательно в хорошем состоянии, стоит от 60 тысяч евро.
— А что, у вас все советское жилье в хорошем состоянии?
— На сегодняшний день почти все. В Эстонии в последние 15—20 лет действовало много государственных программ по реконструкции и модернизации изношенной коммунальной инфраструктуры. Отремонтированы и обновлены почти все теплосети, водопроводы, канализация. В жилых домах поменяли трубы, батареи, электропроводку, лифты и так далее. Сейчас внешне старые дома имеют новую «начинку». Это касается не только Таллина, но и маленьких городков и поселков.
— Если украинец решит купить квартиру, допустим, в Таллине, сколько это будет стоить и какова процедура покупки?
— Нужно иметь не менее 50 тысяч евро. Конечно, можно взять кредит, но иностранцу сделать это сложнее, чем гражданину Эстонии. А для заключения сделки покупателю понадобится загранпаспорт.
В первую очередь следует выбрать объект для покупки. Предварительную информацию можно получить в Интернете. Основные порталы эстонской недвижимости содержат практически все существующие предложения на рынке. Объявления подают в основном риелторы, хотя встречаются и владельцы жилья.
Определившись с возможными вариантами, нужно приехать в Эстонию, осмотреть жилье и сделать окончательный выбор. После этого можно обращаться к нотариусу для заключения договора купли-продажи. Если вы по каким-то причинам не готовы к сделке, подпишите с продавцом договор резервирования. При этом придется заплатить задаток в размере 3—5 тысяч евро, после чего объект с продажи снимут — до заключения договора о покупке. Но учтите: если в указанный срок вы откажетесь приобретать жилье, предварительное соглашение будет расторгнуто, а задаток останется у продавца.
После заключения сделки информация о новом владельце вносится в Крепостную книгу, только после этого он становится полноправным хозяином жилья. Это не бумажная книга, а единый реестр прав собственности на землю и недвижимость. В этой базе данных также собрана информация обо всех ограничениях и обременениях, связанных с каждым объектом. Без ведома владельца никакие сведения в Крепостную книгу вноситься не могут, хотя реестр абсолютно открыт для ознакомления.
Потенциальному покупателю стоит обратить внимание на данные из Крепостной книги, в частности на некоторые ограничения. Например, может оказаться, что квартира в центре Таллина, которую вы приобретаете, имеет историческую ценность. А значит, в этом помещении запрещена любая перепланировка со смещением стен. Учтите, что перед заключением сделки нотариус обязан предупредить покупателя обо всех нюансах с данной квартирой и объяснить, чем чреваты нарушения закона. Кстати, практически все наши нотариусы владеют английским и русским. Поэтому языковых проблем не возникает.
— Как производится оплата? Можно ли заплатить наличными?
— Формально такой расчет в Эстонии не запрещен. Но согласно законодательству при использовании наличных по договору на сумму от 32 тысяч евро нотариус обязан проинформировать контролирующие органы об участниках сделки. После этого государственные чиновники могут потребовать отчет о происхождении столь большой суммы наличных. Учтите, что ввозить в Эстонию без таможенной декларации можно до 10 тысяч евро наличными. А если у покупателя на руках более крупная сумма, то он либо ввез ее незаконно, либо снял со своего счета уже в Эстонии. Второй вариант абсолютно нелогичен, поскольку осуществлять безналичный расчет проще, дешевле и надежнее.
Кроме того, в процессе заключения сделки деньги от продавца сначала поступают по безналичному расчету на нотариальный депозит. Это делается для обеспечения безопасности договора. Когда соглашение окончательно оформлено нотариусом, право собственности перешло к покупателю и зарегистрировано в реестре, деньги с нотариального депозита поступают на банковский счет продавца.
— Во сколько обходится покупателю процедура поиска и оформления недвижимости?
— Если в сделке участвует риелтор, то свои комиссионные он, как правило, берет с продавца. Обычно они составляют 1,5—2 процента от суммы сделки. Хотя в некоторых случаях, по договоренности сторон, оплата услуг посредника делится поровну между продавцом и покупателем.
Нотариальный сбор и государственная пошлина зависят от общей суммы и рассчитываются по специальной таблице. Для квартиры стоимостью около 50 тысяч евро эти обязательные платежи составят 400—500 евро.
Когда в заключении сделки принимает участие банк, предоставляющий кредит, оформление обходится примерно в два раза дороже, так как дополнительно нужно оплатить услуги по внесению информации об ипотеке в Крепостную книгу.
— Сложно иностранцу взять ипотечный кредит в эстонском банке?
— Во-первых, по нашим меркам, это довольно дорого. Для граждан Эстонии годовая ставка составляет 2—3 процента, а для иностранцев — 3—5 процентов.
Во-вторых, покупателям из других стран нередко трудно подтвердить стабильность обслуживания займа. То есть человек должен убедить банк в том, что имеет достаточно доходов и активов для регулярного погашения платежей по взятому кредиту. Часто эстонские банки требуют от клиента открыть у них депозит на сумму годового платежа по ссуде. В принципе, банк берет с заемщика деньги на год вперед.
Ну и в-третьих, сумма кредита для иностранца зачастую ниже, чем для резидента Эстонии. Если гражданин страны может взять в банке 80—90 процентов от стоимости приобретаемого жилья, то иностранец — только 50—70 процентов.
— В дальнейшем владелец недвижимости платит за нее какие-то налоги?
— У нас нет прямого налога на недвижимость. Но есть косвенный — на землю. Владелец квартиры вносит налог за тот участок общей придомовой территории, который ему формально принадлежит. Обычно сумма составляет 40—50 евро в год. Но если речь идет о квартире, являющейся вашим постоянным местом жительства, и в аренду вы ее не сдаете, то можно получить освобождение от уплаты налога на землю.
— Квартиру нужно содержать, вносить коммунальные платежи. Во сколько это обходится?
— Расходы на содержание дома, вывоз мусора и так далее рассчитываются в зависимости от площади квартиры. В разных домах они отличаются, но в среднем составляют 1,5—2 евро за квадратный метр общей площади. Это уже включая отопление, газ, электроэнергию, водоснабжение и прочие коммунальные услуги. Если общие расходы на содержание квартиры ниже полутора евро, значит, в доме проведены работы по модернизации сетей, утеплению, повышению энергоэффективности. Если же плата составляет более двух евро, то, скорее всего, это дом советской постройки, где работы по модернизации либо еще не завершены, либо вовсе не проводились. Поэтому потенциальному покупателю жилья стоит предварительно изучить коммунальные счета.
— Кстати, какие системы отопления сейчас используются в Эстонии?
— Уже много лет у нас идет процесс создания эффективной системы отопления. На начальном этапе мы шли по пути установки автономных газовых котлов на один или несколько многоквартирных домов. Однако такие котлы выбрасывают в атмосферу вредные вещества. Поэтому их установку в густонаселенных районах стали ограничивать. В частности, в некоторых частях Таллина ставить газовые котлы в новых домах запрещено. Там возможно только подключение к центральному отоплению. В остальных же районах столицы и других городах применяются как газовые котлы, так и «земляное отопление» (тепловые насосы) — системы, использующие естественное тепло планеты. Они сейчас активно устанавливаются во многих жилых домах Эстонии, особенно в таунхаусах и частных коттеджах. Такие системы имеют высокую эффективность: на каждый киловатт затраченной электроэнергии «земляное отопление» дает 4 киловатта тепла.
— Многие иностранцы покупают жилье для сдачи в аренду. Как этот процесс организован в Эстонии?
— Учитывая то, что нерезидент большую часть времени проводит за пределами страны, самостоятельно заниматься сдачей в аренду бывает довольно хлопотно. Поэтому есть два варианта. Первый — обратиться в специализированную компанию, предоставляющую услуги по управлению недвижимостью. Фирма получает соответствующую доверенность и берет на себя все заботы по поиску жильцов и содержанию квартиры, но за это оставляет себе 10—20 процентов от арендной платы. Второй вариант — самому сдавать жилье. В этом случае нужно ориентироваться на заключение долгосрочных договоров и самостоятельно контролировать все процессы. Поэтому зачастую владелец требует, чтобы с ним ежемесячно рассчитывались не только за аренду, но и по коммунальным платежам. Так легче предотвратить накопление задолженности и отключение квартиры от электричества или отопления за неуплату.
Впрочем, даже при самостоятельной сдаче квартиры в аренду очень полезно иметь в Эстонии друга или партнера, имеющего доверенность на управление, который сможет оперативно решить проблемы при возникновении форс-мажорных обстоятельств.
Кстати, учтите, что арендатор, снимая жилье, обязан внести на специальный компенсационный депозит плату за один-два месяца. Эти деньги предназначены для покрытия расходов на текущий ремонт, если он понадобится. Кроме того, рекомендую застраховать жилье и все находящееся там имущество. Это дополнительная гарантия. Для примера: полное страхование квартиры при страховой сумме 400 тысяч евро обходится в 250 евро в год.
— Алексей, но все же есть какие-то подводные камни при покупке эстонской недвижимости?
— Сейчас в стране действует понятный и прозрачный механизм перехода собственности. Поэтому могу дать всего один совет: четко соблюдайте процедуру и подписывайте договор только у нотариуса, после того как он проверит объект. А оплату проводите через нотариальный депозит.
