Допоки 18-й рік поспіль в українському суспільстві триває дискусія про необхідність впровадження чи невпровадження ринку земель, він давно існує, діє і навіть розвивається за власними законами, викривленими заборонами чинного законодавства.
Про його обсяги (принаймні з 2015-го по 2017-й рік) свідчить «Моніторинг земельних відносин», презентований Світовим банком.
За даними «Моніторингу», на українському земельному ринку, і Полтавщини зокрема, у досить значних обсягах відбуваються транзакції купівлі-продажу, оренди, іпотеки, спадкування, міни-дарування. Лише за два роки на ринку с/г земель в Україні було проведено понад 3,2 млн транзакцій. Обмеження (у вигляді мораторію) не унеможливили цей ринок, а лише деформували його.
Понад 3 млн операцій (майже 95%) — це здавання землі в оренду (76,1%) або передавання її у спадок (18,3%).
Картина ринку Полтавщини схожа: 79% — здавання в оренду, 17% — передавання землі у спадок, 2% — купівля-продаж, 0% — міна, 2% — емфітевзис, 0% — іпотека.
Наочно бачимо, що левова частина усіх операцій — оренда; друга за кількістю — спадкування.
Причин тому декілька, основна — зовсім не ринкова. Це — відсутність у власників альтернативи (крім передати у спадок або померти), якщо власник паю не може або не бажає обробляти пай сам. На сьогодні оренда є домінуючою операцією на ринку с/г земель в Україні — як приватних, так і державних.
Зауважимо, що ці дані, з великою ймовірністю, занижені, адже не враховують «тіньову» оренду.
Чи вигідно це власникам паїв? Навряд чи, адже за таких умов (коли у власника немає інших варіантів) розмір орендної плати в принципі не може бути високим. Для порівняння: середня плата за оренду паїв в Україні становить близько $50, у Європі — $250-300.
Продаються, причому частина — легально. Близько 2,5 млн. га с/г земель (це співставно з площею Полтавської області) не підпадають під дію мораторію — це ділянки для ведення ОСГ, підсобного господарства, садівництва та городництва. Ще частина продається, але з використанням тіньових та корупційних схем.
Наприклад, в умовах дії мораторію набув поширення т.зв. емфітевзис, коли продається не земля, а право користування нею, причому хоч на на 50, хоч на 100 чи й більше років.
На Полтавщині кількість земельних ділянок, переданих на правах емфітевзису, за липень 2015 — червень 2017 рр. зросла на 3,2 тис.
У тому, що землю продають «по-сірому» (за допомогою міни, дарування, фіктивного боргу, договорів «заднім числом») врешті-решт легко пересвідчитись, якщо зайти на сайт оголошень ОLХ.
На сьогоднішній день кредитування малих та середніх фермерів під заставу земельних ділянок (як це практикується, наприклад, у європейських країнах) фактично неможливе, адже переважна їх більшість працює на землі на правах оренди.
Відповідно, орендована земля не є для них активом, який можна використовувати для залучення банківського фінансування, тобто взяти кредит на купівлю пального, добрив чи на будівництво сховищ для зберігання вирощеної продукції.
Тому й відсоток іпотеки серед усіх транзакцій виглядає смішним і печальним водночас — 0,05% по Україні.
На Полтавщині кількість та площа с/г ділянок приватної форми власності, які були передані в іпотеку у 2016 — 1 пол. 2017 рр. також близька до нуля.
У результаті фіксуємо існування ринку сільгоспземель, який значно перекошений у бік оренди, із напівзаконними «сірими» схемами продажу земель та майже відсутньою іпотекою.
Тип такого ринку умовно можна назвати «орендно-цвинтарним», оскільки власники паїв, які не обробляють землю, фактично можуть або здати її в оренду, або передати у спадок. Спадкоємці так само: або здавати, або лишати у спадок... Без варіантів.
Як і в цілому по Україні, за останні роки ринок сільгоспземель Полтавщини деформувався, підлаштовуючись під заборону вільного обігу та продажу земель.
Про певний рух у бік обговорення формату ринку землі свідчить поява «робочої версії» законопроекту «Про обіг земель» від аграрного комітету Верховної Ради. Крім того, Верховна Рада зобов’язала Кабінет Міністрів України розробити і подати до 1 березня 2019 року законопроект «Про обіг земель», який, відповідно до перехідних положень Земельного кодексу, є умовою для запуску ринку земель. Позиція Президента країни — мораторій на землю не вписується в європейську систему України.
Чи зміниться ситуація найближчим часом, чи буде законсервована політиками ще на роки, — скоро дізнаємось.
Віталій ДАНКЕВИЧ, доктор економічних наук, експерт із земельних питань.
