Торгуют за целковые, а почитают в долларах: почём сейчас жильё в Крыму [обзор цен]

Относительный показатель по продажам новостроек в регоне заметно ниже, чем в среднем по РФ

Раньше с наступлением осени в Крыму начинался высокий сезон на рынке недвижимости. Однако сейчас спрос на нее на полуострове риэлторы характеризуют как вялотекущий, пишет "Коммерсант".

- Спрос по ипотечным сделкам уже не так зависит от сезона, как от того, когда военным выделяются жилищные сертификаты "на Крым", - говорит коммерческий директор агентства "Миэль" в Симферополе Александр Трухин.

В апреле этого года власти Крыма ввели запрет на стройку в Алуште, Евпатории, Керчи, Судаке, Саках, Феодосии, Ялте и Симферополе, а также в шести районах Крыма. В результате из-за приостановок и пересмотра инвестконтрактов с застройщиками было заморожено множество строек.

- Очень много недостроя, - констатирует глава департамента проектного консалтинга и инвестиций компании «Бест-новострой» Татьяна Шарова.

По словам руководителя аналитического центра ЦИАН Алексея Попова, по состоянию на конец августа 2017 года в Крыму и Севастополе экспонируется около 14,5 тыс. квартир на вторичном рынке и примерно 2,9 тыс. лотов в новостройках.

- Вторичный рынок недвижимости в Крыму разнообразен, это и дешевые квартиры в старом жилом фонде, и элитная недвижимость — апартаменты, пентхаусы как в старых домах, так и в новостройках. Также на рынке представлены к продаже как ликвидные объекты с реальной рыночной ценой, так и объекты по ценам завышенным, которые, к сожалению собственников, продаются достаточно длительное время, - рассказала генеральный директор офиса "Миэль" в Ялте Эльвина Боси. Первичный же рынок представлен новостройками эконом-, бизнес- и элиткласса.

Если верить официальной статистике Росреестра, динамика продаж по договорам долевого участия (ДДУ) выглядит впечатляющей, но в абсолютных цифрах — речь идет о мизерном количестве сделок: в первом полугодии в Крыму и Севастополе было заключено всего 1,125 тыс. ДДУ против 706 ДДУ в первом полугодии 2016 года.

Для сравнения: в Москве в первой половине этого года Росреестр зафиксировал свыше 31 тыс. сделок по ДДУ, в Московской области — 44,5 тыс., в Краснодарском крае — 21,6 тыс.

По оценкам Алексея Попова, относительный показатель по продажам новостроек (на одного жителя) в Крыму заметно ниже, чем в среднем по РФ. Он объясняет это тем, что на полуострове заметная часть квартир на первичном рынке продолжает продаваться по схемам, отличным от 214-ФЗ. То есть львиная доля сделок просто не отражается в статистике по ДДУ.

- В Крыму сейчас такая ситуация, что, по сути, рынок находится на новой стадии своего развития. И там сейчас происходит смена всего, в том числе законодательной базы. Они переходят на российские стандарты, - объясняет Татьяна Шарова. Оценить реальный объем сделок с недвижимостью, в том числе и в "тени", не берутся ни риэлторы, ни консультанты.

Согласно данным экспертов Рейтингового агентства строительного комплекса, в республике Крым и Севастополе сегодня осуществляют деятельность (в соответствии с 214-ФЗ) 28 застройщиков, возводящих 336 тыс. кв. м жилья. Непосредственно на Республику Крым приходится чуть более половины застройщиков — 16, общий объем строительства которых оценивается в 214 тыс. кв. м. А полтора-два года назад по 214-ФЗ работали буквально один-два застройщика.

Фокус в том, что застройщики могут продавать один объект по 214-ФЗ, а другой — нет.

- Только что я вернулась из Ялты, где есть несколько крупных застройщиков, мы смотрели их буклет и видели, что они строят 10–15 ЖК и только два из них продаются по 214-ФЗ, - говорит Татьяна Шарова.

Начиная с конца 1990-х годов россияне активно инвестировали в Крым: российские компании «парковали» свои капиталы в гостиничном бизнесе, а частники покупали дома в Севастополе, Ялте, Феодосии или в Гурзуфе в качестве дальней дачи.

- Знаете, как я дом в Севастополе себе купил? Приехал с семьей отдыхать, взял доллары, за границу все-таки ехали, оказалось все настолько дешево, что на оставшиеся от отдыха деньги купил себе дачу. В конце 90-х мы чувствовали себя в Крыму миллионерами. До того как Крым стал наш, ездили туда каждый год, - рассказывает менеджер по продажам стройматериалов из Москвы Василий Липатов.

- А мы купили квартиру в Гурзуфе. Для чего? Да просто искали, куда вложить деньги. А теперь ее не продашь! Там вообще ничего не продашь, - уверена москвичка Лидия.

Фото: Виктор Коротаев, "Коммерсант"

На самом деле продать можно, весь вопрос в цене. После присоединения Крыма к России стоимость недвижимости на полуострове взлетела. Причем первый скачок цен на 10–15% произошел буквально в первые несколько дней после проведения референдума.

По сравнению с уровнем весны 2014 года, по оценкам ЦИАНа, стоимость жилья в Крыму к сегодняшнему моменту выросла почти в 1,5 раза.

Значительная часть этого роста пришлась на девальвацию рубля в конце 2014-го.

- До 2014 года цены на жилье в Крыму были долларовыми, что резко выделяло их из всего российского рынка жилой недвижимости, где в иностранной валюте экспонировалась только часть элитного сегмента в Москве, - напоминает Алексей Попов.

В 2015–2016 годах цены постепенно корректировались.

- В прошлом году цены немного просели, - говорит Александр Трухин. Однако они по-прежнему остаются на высоком уровне.

По словам Попова, это связано в том числе и с инертностью предыдущих лет, желанием покупателей вернуть свои долларовые инвестиции, с позицией части собственников, проживающих на Украине, где привязка любых трат и доходов к валюте только усиливается.

Средняя стоимость квадратного метра в Крыму, по данным ЦИАНа, 78,1 тыс. руб. за кв. м на «вторичке» и 87,5 тыс. руб. за метр на первичном рынке. Однако это "средняя температура по больнице".

- Вам надо четко разделять Крым и Южный берег Крыма (ЮБК). В Ялте, к примеру, цена квадратного метра в доме на первой линии доходит до 300–400 тыс. руб., - говорит генеральный директор компании "Регион Инвест Недвижимость" Сергей Иванов (строит апарт-отель "Царский Берег" в Ялте).

Подобные ценники в Крыму застройщики объясняют рядом причин.

- На ЮБК практически не осталось свободных площадок под строительство. Поэтому в той же Ялте земля — золотая, - говорит Иванов.

Естественно, застройщики пытаются выжать максимум из каждого сантиметра дорогостоящей земли на ЮБК. К примеру, апартаменты с видом на море площадью 60,6 кв. м с учетом летнего помещения в апарт-отеле «Царский Берег» в Ялте стоят свыше 23 миллионов рублей.

Второй фактор — это доступ к воде. А те, кто был в Ялте или, скажем, в Мисхоре, знают, что там гористая местность.

- Спускаться с горы вроде легко, а вот подниматься не очень-то. Естественно, люди хотят купить апартаменты или квартиру в таком месте, где есть прямой доступ к воде. А таких объектов не так уж и много, - рассказывает Иванов.

В результате цены в соседних домах на первой линии могут отличаться в несколько раз.

- Допустим, есть два соседних объекта, оба находятся на первой линии. Однако у одного дома есть свой пляж, есть возможность подойти к воде. А чтобы попасть на пляж от второго дома, вам нужно сначала спуститься, потом подняться или вообще на машине ехать. И стоимость квадратного метра в первом доме будет доходить до 200–300 тыс. руб., а в соседнем варьироваться от 60 тыс. до 100 тыс. руб.

Разумеется, ценники на недвижимость в Крыму сильно различаются от города к городу, однако их объединяет то, что многие из них проигрывают своим ключевым конкурентам — курортным городам Краснодарского края.

- Конкуренция за покупателей из других регионов со стороны предложений в прибрежных городах Краснодарского края также сказывается на объемах сделок. В пользу Сочи, Геленджика, Анапы играет лучший уровень транспортной доступности, более развитая инфраструктура на фоне сопоставимого уровня цен — во всех этих городах есть аэропорты, тогда как в Крым долететь самолетом можно лишь в расположенный в глубине полуострова Симферополь, - отмечает Алексей Попов.

По оценкам ЦИАНа, средние цены на первичном рынке в Ялте (124,4 тыс. руб.) даже выше, чем в Сочи (86,5 тыс. руб. в центральной части) и Адлере (78,9 тыс. руб.). Геленджик (63,8 тыс. руб.) и Анапа (48,3 тыс. руб.) дешевле Севастополя (73,2 тыс. руб.). А Симферополь (62,4 тыс. руб.) дороже Краснодара (45,6 тыс. руб.).

На вторичном рынке разрыв менее заметен, но все равно не в пользу недвижимости в Крыму: Ялта (117 тыс. руб.) — Сочи (99 тыс. руб.); Симферополь (67 тыс. руб.) — Краснодар (61 тыс. руб.); Севастополь (78 тыс. руб.) — Анапа (61 тыс. руб.), Геленджик (68 тыс. руб.).

Фото: Виктор Коротаев, "Коммерсант"

Низкие цены на вторичном рынке Крыма, конечно, тоже есть. Но они характерны лишь для внутренних районов полуострова и степной части Крыма (Армянск, Джанкой, Бахчисарай).

- Здесь цены (30–35 тыс. руб. за кв. м) соответствуют среднему уровню цен обычных райцентров юга России, - говорит Алексей Попов.

Похожие ценники можно найти и в более продвинутых крымских городах. Например, в Симферополе, где, по словам Александра Трухина, основной жилой фонд составляют дома 90-х — нулевых годов, блочные, панельные, очень много и частного сектора, поскольку это южный город. Цены на "однушки" варьируются от 2 млн до 3,5 млн руб. и зависят как от качества самого дома, так и сделанного в квартире ремонта.

- В Симферополе еще много так называемых квартир на земле. В нашем понимании — это бараки: общий двор и у всех квартиры одноэтажные с отдельными входами. Старый город называется. Его все хотят снести, никак не снесут. Боюсь, вы не захотите такое покупать, потому что при всех плюсах: есть дворик, и есть, где машину поставить — это такое жилье очень низкого качества и достаточно старое, - говорит Александр Трухин.

В объявлениях на ЦИАНе трехкомнатную двухэтажную квартиру «на земле» предлагают купить за 2,5 млн руб. (около 37 тыс. руб. за кв. м).

Стоимость квартир и апартаментов в новостройках тоже сильно гуляет в зависимости от городов: так, в Севастополе и Симферополе, где развернулись наиболее ударные стройки, цена однокомнатных квартир начинается от 1,7 млн руб. (Симферополь) и примерно 2 млн руб. (Севастополь). В Ялте, кстати, тоже встречаются предложения от 2,1 млн руб.

И еще важный штрих: квартиры, которые можно купить по такой цене в Симферополе, например, может и не дотягивают до того, что в России принято относить к жилью комфорткласса, но это не то массовое жилье, которое сейчас массово штампуют по России.

- Здесь не строят того, что мы называем “кладовка с окном”. Знаете, площади по 20 кв. м? Вот такого добра здесь нет. Строят полноценные квартиры на 33–42 кв. м уровня между эконом- и комфортклассом, - говорит Александр Трухин.

Фото: Виктор Коротаев, "Коммерсант"

Доходность недвижимости в Крыму сейчас ниже, чем у Краснодарского края. Так, недавно аналитики ресурса Mirkvartir.ru подсчитали доходность и окупаемость частных домов на Черном море, и, по их оценкам, доходность частных домов в Крыму оказалась в среднем чуть ниже, чем в Краснодарском крае: 4,4%, а окупаемость дольше — 23 года.

В качестве основы для своих расчетов аналитики Mirkvartir.ru, похоже, использовали такой классический инструмент, как отношение цены недвижимости к стоимости ее годовой аренды без учета расходов на обслуживание — price-to-rent ratio (P/R ratio).

По подсчетам аналитиков Mirkvartir.ru, выгоднее всего оказалось сдавать дом в Керчи, где доходность составляет 6,4%, а окупаемость — всего 16 лет.

- Также неплохо идут дела у собственников коттеджей в Севастополе (5,9% и 17 лет) и Симферополе (5,8% и 17 лет). В крупных городах полуострова причина хороших показателей та же, что и в Сочи: зимой спрос на аренду хоть и падает, но не до нуля, поскольку там есть работа и идет какая-то жизнь, - отметили аналитики.

Приличную доходность эксперты нашли в Бахчисарае (5,7% и 18 лет) и Феодосии (5,4% и 19 лет), но исключительно за счет низких цен на дома.

- Такие суммы относительно легко окупить даже при не самых высоких арендных ставках, - считают эксперты ресурса Mirkvartir.ru.

Дорогая Ялта при всей своей туристической привлекательности уступает им — 5,3% и 19 лет. Аутсайдерами рейтинга стали Гаспра (2,9% и 34 года), Симеиз (3,1% и 32 года) и Гурзуф (3,3% и 31 год). И это расчеты самого оптимистичного сценария — при круглогодичной сдаче в аренду без ипотеки.

Сейчас все инвестиционные ожидания на полуострове связаны с открытием Керченского моста, говорит Татьяна Шарова:

- Все ожидают, что улучшится транспортное сообщение, когда будет достроен Керченский мост. Все его ждут со страшной сило».

- Разумеется, люди, которые не хотят на самолетах перелетать, привыкли путешествовать на своих машинах, сюда поедут. Все это даст определенный толчок, чтобы люди ездили в Крым отдыхать, покупать жилье в том числе. Это может подтолкнуть цены, - мечтает Иванов.

Фото: Виктор Коротаев, "Коммерсант"

Но проблема Крыма не только в отсутствии Керченского моста. Крым — это не круглогодичный курорт.

- Там короткий сезон — в июне он начинается, и вот мы пару недель назад уезжали, там уже было холодно-холодно,— замечает Татьяна Шарова.

В отличие от Сочи и Красной Поляны, куда туристы едут круглый год — зимой кататься на лыжах, а летом купаться на море, в Крыму пока ничего подобного массового нет.

Правительство предлагает сделать Крым круглогодичным курортом. В Крыму есть свои горнолыжные склоны — Ангарский перевал, курорты Ай-Петри и Чатыр-Дага.

На международном форуме, который проходил в Ялте в апреле этого года, обнародовались планы развития спортивных баз, чтобы наши спортивные команды могли приезжать, тренироваться.

- Все будет развиваться, просто не быстро — достаточно вспомнить опыт Сочи. Объявили об Олимпиаде, кажется, в 2007 году. Сейчас там инфраструктура, там здорово, но на это ушло десять лет, это нужно учитывать, - говорит Татьяна Шарова.