Последние четыре года эксперты неоднократно заявляли о том, что киевский рынок офисной недвижимости — непривлекателен для инвесторов.
Тогда это действительно казалось правдой. На чем в первую очередь экономят компании в начале кризиса? На аренде офисов и персонале.
В 2014 и в 2015 годах мы наблюдали массовое сокращение площадей, арендуемых украинскими и международными компаниями в киевских бизнес-центрах, миграцию арендаторов из одного офиса в другой. Площади не должны пустовать, поэтому работать приходилось с каждым арендатором. Девелоперам приходилось идти на уступки.
Несмотря на кризис, некоторые компании продолжали строить и вводить в эксплуатацию новые бизнес-центры. Под каждой новостью об открытии нового объекта, как правило, появлялся вопрос о его целесообразности. Зачем строить новый офисный центр, если нельзя сдать его помещения в аренду?
У некоторых компаний просто не было выбора. Строительство многих киевских офисных центров началось до кризиса 2014 года и все работы приходилось завершать, например, в кризисный 2015 год. Иначе был риск стать владельцем недостроя. Это гораздо хуже, чем пустующее, но введенное в эксплуатацию здание.
Но была и друга причина. У экспертов было понимание, что кризис окажется не таким глубоким, поэтому инвестиции в рынок офисной недвижимости даже тогда казались более привлекательными, чем в торговлю.
Поэтому даже в кризисный период проводились переговоры о покупке некоторых бизнес-центров. Предложение на киевском рынке относительно небольшое и оживление экономики сразу же приведет к росту спроса на офисные помещения. На это и был расчет.
Рынок офисной недвижимости действительно начал восстанавливаться первым. Уже в 2016 году собственники украинских и международных компаний расширяли арендуемые в офисных центрах площади и нанимали персонал.
Еще через год некоторые, в первую очередь IT-компании, переезжали из старых помещений в бывших научно-исследовательских институтах, квартир на первых этажах жилых домов в бизнес-центры в центре города.
Больше всего запросов на аренду помещений сейчас поступает как раз от IT-компаний. В первом полугодии вакантность в киевских бизнес-центрах составила 10%, тогда как еще в 2014 году — 30%.
При таких темпах развития к концу году пустовать будет не более 5-7% от общего числа столичных офисов. На рынке снова появится уже давно забытый дефицит помещений.
Девелоперы, которые открыли свои офисные центры в кризис, могут открывать шампанское. Они гарантированно получили долгосрочные контракты, арендные ставки постоянно растут.
За последний год они увеличились примерно в полтора раза, и сейчас средняя стоимость аренды помещений в Киеве составляет $30 за кв м в месяц. Это без учета затрат на эксплуатацию и НДС.
Оживление на рынке приведет к росту инвестиций на киевском рынке офисной недвижимости. Насколько мне известно, в Киеве уже разработано не менее 10 концепций по строительству новых бизнес-центров.
В отличие от докризисного периода, когда модно было строить большие по площади здания, сейчас инвесторы готовы открывать относительно небольшие объекты площадью 10-15 тыс. кв. м.
Это значит, что в ближайшие несколько лет в Киеве будет наблюдаться бум строительства новых офисных центров. Но это при условии, что экономическая ситуация в стране существенно не ухудшится.
Игорь Черненко, основатель Investment Development Property (IDP)
