В вопросах снятия моратория на продажу земли наше правительство напоминает гражданина Кислярского из «12 стульев», который «…не возражал, но при голосовании на всякий случай воздержался».
Политики тоже не возражают. Признают, что рынок земли нужен, но когда доходит до дела, Рада почему-то принимает только одно решение: продлить мораторий. В то же время сценариев запуска рынка земли сегодня создано достаточно много. Среди них есть несколько ключевых.
Сюрприз от Гройсмана
Кабинет Министров взялся за разработку проекта земельной реформы в начале прошлого года. Где-то до лета о ней постоянно говорили, в СМИ периодически «выбрасывались» некоторые тезисы.
В апреле премьер-министр Владимир Гройсман даже пообещал украинцам «настоящий сюрприз». Чем именно он хотел удивить население неясно, поскольку проект Кабмина, во-первых, не назовешь революционным: он основан на документе, разработанном еще в 2015 году. Во-вторых, дальше устных обсуждений дело все равно не ушло.
Тем не менее, документ все же есть. Основные его аспекты:
• запустить процесс купли-продажи поэтапно. Сначала – распродажа государственной земли. Потом предполагается открыть рынок для частных лиц. Юридические лица, а также иностранные граждане будут лишены возможности покупать землю;
• ввести ограничения – не более 200 гектар в одни руки. Общая площадь проданных государственных земель не должна превышать 1 млн га;
• при повторной продаже участка предусмотрены высокие пошлины. Это, по мнению авторов проекта, должно снизить риск спекуляции с землей;
• осуществлять продажу через специальные государственные онлайн-аукционы.
Таким образом, фермеры получат возможность распоряжаться своими наделами. Агрохолдинги остаются с нулевым балансом, так как средства, которые они сейчас недоплачивают, пользуясь дешевыми земельными ресурсами, будут переориентированы на выкуп части земельного банка. Государство, по мнению разработчиков документа, выручит от нового рынка 7-8 млрд долларов.
С другой стороны, предложенная схема содержит риски.
Во-первых, мелкие фермерские хозяйства не смогут приобрести земли – они-то относятся к категории юридических лиц. А ведь именно защита мелких собственников, по словам Гройсмана, находится в приоритете.
Во-вторых, запрет бизнесу скупить аграрные земли по сути приведет к тому, что крестьяне и дальше будут сдавать свои паи в аренду, потому как продавать больше особо некому. То есть, глобально такой проект земельной реформы ничего не меняет.
Виденье Минагропрода
Министерство агрополитики прошлой весной предложило другой вариант. Разработанный им законопроект «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предполагает открыть земельный рынок в формате запуска права продажи аренды.
Оборот прав аренды таким образом становится активом и может использоваться в качестве банковского залога.
Пайщики смогут продавать свои права аренды кому угодно, в том числе юридическим лицам и иностранцам. Если проданные права будут повторно перепроданы другому собственнику, то пайщик будет получать определенные проценты. Это должно повысить материальное положение фермеров, считают в Минагропроде. При условии, правда, что сделки будут осуществляться по-честному.
Кроме того, для эффективной работы, предложенной Минагропродом модели необходима детальная проработка финансово-кредитных механизмов.
Дело в том, что банки довольно настороженно относятся к такому активу, как право аренды на землю, ведь в Украине нет толковой практики их использования и судебного регулирования в случае возникновения конфликтных ситуаций. А чтобы она была, нужно соответствующее законодательство.
На его запуск и отработку, по словам Максима Мартынюка, первого замминистра аграрной политики и продовольствия Украины, минимум потребуется три года. Хорошо, если к тому моменту всю землю не успеют скупить нелегальным способом.
Впрочем, как заявил все тот же Мартынюк, проработкой финансовых механизмов купли-продажи паев занимались очень серьезно в сотрудничестве с представителями Европейского банка реконструкции и развития.
На данный момент законопроект полностью готов, однако на рассмотрение парламенту не отдан.
И понятно почему: Рада явно не настроена решать земельные проблемы, раз уж вынесла решение вновь продлить действие моратория. А значит, и законопроект Минагропрода вряд ли кто-либо поддержит.
Мораторий 19-22
Необходимость сохранения запрета продажи земли также всерьез поддерживается многими представителями украинской политической элиты. Прошлой весной на рассмотрение Верховной Раде подали сразу три соответствующих законопроекта: №4727 (авторства Радикальной партии), №5123 (от лидера «Батькивщины» Юлии Тимошенко) и №5123-1 (от глав пяти фракций и депутатских групп).
Наиболее активную позицию в этом вопросе занимают Юлия Тимошенко и Олег Ляшко.
Практически весь 2017-й они лоббировали свои законопроекты. Блокировка трибуны, агитационные плакаты в Раде – в ход шло все. Олег Ляшко даже землю целовал.
Как мы знаем, их усилия не пропали зря. Рада действительно продлила мораторий до 1 января 2019 года. Хотя звучали призывы сохранять мораторий до 2022 года. А Тимошенко ранее и вовсе предлагала запретить продажу земли на 10 лет.
Главной причиной этого выше названные персонажи называют необходимость уберечь украинскую землю от «раздербанивания» и иностранцев.
Юлия Тимошенко считает, что прежде чем открывать земельный рынок, нужно укрепить украинское фермерство и весь отечественный АПК в целом. Мысль, конечно, дельная, проблема только в том, что реально в этом направлении сделано мало.
С 2013 года, по данным Госстата, количество фермерских хозяйств сокращается. Сейчас их насчитывается около 44 тысяч, тогда как 5 лет назад было 49 тысяч. Падает уровень производства мяса, молочных продуктов, овощей.
Зато теневой оборот земли увеличивается. По данным Украинского клуба аграрного бизнеса (УКАБ), в 2017 году количество теневых схем продажи земли составило около 40 тысяч, против 14 тысяч в 2016-м. И это при действующем моратории.
Получается, что сам по себе мораторий реально украинскую землю от раздербанивания не спасает. Ее дербанят и так, просто по-тихому.
Еще варианты
Шумиху вызвал и законопроект №5535, предложенный группой депутатов из Блока Петра Порошенко. Он предполагает три этапа запуска рынка земли, которые прописаны до 2030 года.
Сначала упраздняется запрет на продажу земли коммунальным хозяйствам, органам местного самоуправления и Госгеокадастру. Покупать участки на данном этапе смогут только физические лица. В руки – не более 500 га. Затем продавать землю смогут пайщики, позже всех к процессу подключится бизнес и иностранцы.
К сожалению, в этом документе также имеются неприятные моменты. Так, в нем слишком большая роль отводится государству. Например, законопроект обязывает Госгеокадастр вынуждать банки и прочие финучреждения, в залог которым отдали земли, продавать их. За это ему еще и нужно заплатить 10 % от суммы проданного участка. Подобная инициатива создает коррупционные риски.
Или, например, электронные земельные торги предполагается регулировать Постановлением Кабмина, несмотря на Решение Конституционного Суда Украины от 11 ноября 2008 года № 25-рп / 2008, которым было определено, что земельные торги должны регулироваться исключительно Законом Украины. Таких несостыковок еще много, что заставляет сомневаться в законопроекте №5535.
Подводя итоги
Отметим, что запуск земельного рынка – процесс очень сложный и глобальный. Поэтому и к его осуществлению нужно подходить глобально.
Нужно не просто разработать правила покупки и продажи земли, нужно предусмотреть все коррупционные риски, проработать финансово-кредитные механизмы, разработать программы дешевого кредитования для мелких фермеров, отрегулировать судебное законодательство для эффективного решения возможных конфликтов и многое другое.
Все это требует изменений не только в той части законодательства, которое посвящено земельным вопросам, но и финансовым, судебным, даже конституционным.
Большинство же предложенных законопроектов носят ограниченный характер. В них прописаны только основные моменты, но зачастую отсутствуют важные детали. Поэтому даже если сейчас вдруг какой-то закон примут, он не решит проблемы украинского рынка земли. Хотя…
Артем Ковбель, партнер Kreston GCG
