Новострой. На рынке появились предложения, которые действительно можно назвать доступным жильем.
Жилье в пригороде всегда рассматривалось как альтернатива столичной квартире — дорогой, да к тому же частенько расположенной в шумном, загрязненном автомобильными выхлопами месте. Да и, прямо скажем, довольно-таки тесной по сравнению даже со скромным загородным домом. Массовой переориентации горожан на пригороды всегда мешали три фактора: слабость инфраструктуры, транспортная проблема и психологический барьер (переехать аж из целой столицы в какую-то деревню — это для кого-то почти трагедия).
Сейчас же с финансами у народа стало сложнее. Снижение стоимости столичного жилья в полной мере это не компенсировало. Что стало дополнительным поводом для того, чтобы обратить свой взор на окрестности Киева, где можно отыскать предложения подешевле. Что происходит с бюджетным жильем в пригородах и что можно выбрать там человеку с ограниченными финансовыми возможностями, нам рассказали руководитель риелторской компании "Золотые ворота" Алексей Холмецкий, ведущий специалист департамента маркетинга консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий и риелтор Руслан Марусик.
ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК — ДЕШЕВО И РАЗНООБРАЗНО
Кризис сделал свое доброе дело: на рынке новостроек появились предложения, которые можно назвать по-настоящему доступным жильем. Как рассказывает Руслан Марусик, есть даже варианты для людей со скромным бюджетом. Вот что бы вы сказали в более благополучные времена, услышав, что за $10 тыс. можно приобрести отдельную квартиру? И не где-нибудь на краю света, а в 6 км от Киева, в месте с хорошей транспортной доступностью (конкретнее — в селе Петровское)? И даже не на стадии котлована, уходящего в бесконечность строительства, а в доме, который должен быть сдан до конца сего года? Правда, сама квартирка маленькая (26 кв. м, что по цене 8900 грн за "квадрат" дает цену в 231 тыс. грн) и расположена на цокольном этаже. Дешевле квартиру нам пока обнаружить не удалось. Ее чуть меньшие по площади сестрицы на "надземных" этажах идут уже по 11 500 грн (в итоге получается почти 280 тыс. грн), а двухкомнатные — по 10 900 грн за кв. м, что при площади 58 кв. м выливается в 632 тыс. грн.
Если же хотите еще ближе к столице, то в Софийской Борщаговке (а это уже практически Киев) есть широкий выбор квартир от 12—14 тыс. грн за квадратный метр в домах, которые должны быть сданы в этом году.
ДЕШЕВЛЕ. Но квадратный метр может стоить и меньше. Например, что скажете о 7500 грн за "квадрат"? Полноценная 1-комнатная квартира площадью 44 кв. м, таким образом, стоит 330 тыс. грн. Это при всем, что положено приличной новостройке: установленных счетчиках холодного и горячего водоснабжения, тепла, электричества; двойных стеклопакетах, бронированных дверях, индивидуальной системе отопления и т. д. Правда, есть два обстоятельства: этот дом находится заметно дальше от Киева — в Ирпене — и возведен он должен быть до конца 2016 года. В общем, логика рынка такова: при всех прочих равных условиях, большее удаление от Киева и более поздние сроки сдачи дома заметно снижают цены.
РАСПРОДАЖА. Перечислять предложения с невиданно низкими, по прошлым меркам, ценами, можно еще долго. Как говорит Алексей Холмецкий, цены упали по всему рынку — и в городе, и в пригороде. "Рыночная цена формируется спросом. А сегодня спрос такой, что застройщики не могут продать свои квартиры, поэтому и опускают цены, — рассказывает Холмецкий. — Но зато у них есть оборот. Пусть не такая рентабельность бизнеса, как раньше, но они не стоят, не замораживают стройку и не теряют доверие. А доверие сегодня стоит очень много. Если это строительная компания с далеко идущими планами, пусть даже в минус, но они будут продолжать работать, чтобы привлекать новые инвестиции. Это абсолютно нормальная стратегия".
СОМНЕНИЯ И РИСКИ
Есть еще один фактор, объясняющий низкие цены на квартиры в новостройках. "Покупка жилья в строящемся доме — это всегда риск. И сегодня за этот риск дают скидки большие, чем вчера", — объясняет Алексей Холмецкий.
По наблюдениям Сергея Костецкого, в последние несколько месяцев люди потеряли доверие к первичному рынку: даже среди самых крупных застройщиков хватает тех, кто если не полностью остановил строительство своих объектов, то заметно его притормозил. "Если раньше каркас многоэтажки поднимался за 4—5 месяцев, то сейчас, смотришь, и год строится", — говорит Сергей Костецкий. Это замедление навевает мысли о том, что у застройщика не хватает средств. И действительно: с банковским финансированием сейчас неизмеримо сложнее, чем раньше, а ведь и в лучшие годы с кредитами было непросто. "Банки кредитуют строительные проекты неохотно: они и так перегруженные проблемными активами", — утверждает Костецкий.
Застройщикам остается надеяться только на себя и на покупателей. И многие не могут устоять перед соблазном продавать жилье на этапе котлована по минимальным ценам, чтобы за собранные деньги достраивать более ранние дома. Так, фактически, выстраивается "пирамида" вроде наблюдаемых перед кризисом 2008 года, но тогда хоть был рост рынка. "Порой складывается впечатление, что за снижением цен у некоторых компаний не стоит долгосрочная стратегия, — говорит Сергей Костецкий. — День продержаться, а там видно будет".
ВТОРИЧКА: НАБИРАЕТ ОБОРОТЫ
Предложение в новостройках огромно, квартиры там современнее, свежее, да и дешевле, чем на вторичном рынке. Казалось бы, какие тут шансы у вторички? Но не тут-то было. "Если в прошлом году количество сделок на первичке было больше, то сейчас наоборот", — говорит Сергей Костецкий. И дело не только в более высоких рисках. Вторым фактором, нивелирующим привлекательность самых дешевых предложений в новостройках, как указывает Алексей Холмецкий, является стоимость ремонта: "Почти в любой новой квартире простецкий ремонт обойдется примерно в $10 тыс.". Т.е. самая дешевая квартира за $10 тыс., плюс почти столько же за ремонт — и все выглядит уже не настолько привлекательно. "Мы недавно на вторичке продали на Поздняках квартиру 30 кв. м за $23 тыс. Да, она без евроремонта, но в нее можно заехать и жить. Это для людей сейчас очень важно".
ПРЕДЛОЖЕНИЕ. По словам Сергея Костецкого, вторичный рынок пригородной недвижимости развит только в таких городах, как Бровары, Борисполь, Вышгород, Вишневое. "Хотя на вторичке все плохо, но количество сделок понемногу идет вверх. Например, в Броварах до 200 сделок ежемесячно — это вполне сопоставимо с активностью в Киеве. Покупают, в основном, экономжилье. Цена сделки — от $800 до $1 тыс. за м кв.".
А самую дешевую квартиру на вторичке мы отыскали в с. Тарасовка под Броварами. За эту недвижимость в 34 кв. м просят $11,5 тыс. и готовы торговаться. В самих Броварах в центре города можно приобрести гостинку площадью 22 кв. м за $17 тыс., за $20 тыс. предлагают единичку (29 кв. м). А если расщедритесь на $32 тыс., то можете стать владельцем двушки (46 кв. м) в хорошем месте. Можем взглянуть и на противоположный пригород Киева — г. Буча: здесь 2-комнатную площадью 46 кв. м предлагают за $26 тыс., а трешку в 60 кв.м — за $35 тыс.
"Вторичка". Этот рынок сейчас активнее первичного — меньше риски и часто не нужен ремонт.
ТАКИЕ МИНИАТЮРНЫЕ "КАНАДЦЫ"
Свой дом, как правило, подразумевает более высокое качество жизни, чем аналогичная ему по уровню комфорта квартира в многоэтажке. Даже если формально площади там одинаковы, реального простора в распоряжении владельца дома все равно больше: пусть даже небольшой, но свой участок земли, место для хозпостроек, да и соседи за забором "давят" гораздо меньше, чем в многоэтажном "улье". Соответственно, и стоить дом должен заметно больше, чем квартира. Тем не менее, рынку необходимы доступные по цене дома. А раз так, то они и появляются.
РАЗМЕР. Самый очевидный путь к дешевому домику — делать его как можно меньше. И сейчас в окрестностях Киева есть несколько коттеджных городков, где предлагаются строения площадью от 48 кв. м (возможно, есть шедевры миниатюризации и поменьше, но нам они на глаза не попались). В эти пределы архитекторы умудрились втиснуть целых три комнаты: две спальни по 9,2 кв. м и кухню-гостиную площадью 13,56 кв. м. Есть еще коридор в 4,6 кв .м, совмещенный санузел (2,98 кв. м) и терраса в 8,48 кв. м. Другой проект, предлагаемый в пригородных селениях, при общей площади 50 кв. м, вмещает в себя гостиную-кухню площадью 29 кв. м и спальню в 11,6 кв. м. Кроме того: санузел (3,85 кв. м), тамбур (5,5 кв. м) и крыльцо площадью 2,95 кв. м. С одной стороны, вроде как и не особо размахнешься. А с другой, как говорит Алексей Холмецкий, это все-таки совсем не 1-комнатная квартира (с которой, как мы увидим дальше, такие домики вполне сопоставимы по цене). И не надо забывать, что к этим домикам прилагаются земельные участки в 5—6 соток. И, понятное дело, есть множество вариантов домов размером побольше.
ЦЕНЫ. Вторая составляющая дешевизны — это соответствующая технология строительства. Чаще всего самые дешевые домики возводят по так называемой "канадской" технологии, она же "панельно-каркасная" (сначала возводится каркас дома из бруса, а потом он "зашивается" стеновыми панелями). Кроме дешевизны, она обладает еще рядом других достоинств (дома получаются теплые, с хорошей звукоизоляцией, экологически чистые), широко распространена в Северной Америке, Европе и Японии, но, как указывает Сергей Костецкий, совершенно непривычна нашему люду, отчего и не пользуется особым спросом.
К примеру, домик в 48 "квадратов", в коттеджном городке в 26 км от Киева предлагается за $23 тыс., если возводить по канадской технологии, и за $30 тыс., если строить из газоблока. А в городке в 6 км от Киева такой домик-"канадец" стоит уже около $31 тыс., а из газоблока — почти $42 тыс.
"Канадец". Имеет много достоинств, но у нас не популярен.
ТАУНХАУСЫ: ОТДЕЛЬНЫЕ ВХОД, ПОДЪЕЗД И УЧАСТОК
Распространенный в мире способ сделать загородный домик еще дешевле — сблокировать его в таунхаус. Современный таунхаус представляет собой вытянутое здание, состоящее из нескольких многоуровневых квартир, каждая с отдельным входом и подъездом. К каждой квартире дается также маленький участок земли — в большинстве случаев в диапазоне от 0,5 до 2 соток. Очевидно, что построить такое сооружение обойдется дешевле, чем несколько отдельных домиков такого же качества и той же площади. Причем экономия возрастает с числом квартир в одном доме. Эту рачительность да усилить бы использованием "канадской" технологии! Но тут на пути встает уже упомянутое ее несоответствие нашим традициям. Поэтому, как говорит Руслан Марусик, таунхасов, построенных по панельно-каркасной технологии, предлагают мало. По крайней мере, гораздо меньше, чем возведенных из газобетона или кирпича. Вторая причина, почему цену на редкий таунхаус можно назвать по-настоящему бюджетной — это то, что они относительно редко делаются с маленькими квартирами. Тем не менее, можно найти и вполне доступные предложения.
ВАРИАНТЫ. Например, в Новой Боярке в 10 км от Киева предлагают квартиры в уже возведенном из газобетона таунхаусе всего по $27,5 тыс. Квартирки небольшие — 49 кв. м на две комнаты, двухуровневые. На первом этаже расположена кухня-студия 18 кв. м и санузел, на втором — две комнаты — 10 кв. м и 9 кв. м. Квартира полностью готова к заселению, с внутренней отделкой: на полу — ламинат и ковролин, на стенах — обои и покраска, установлена сантехника, импортный кафель, внутренние и внешние двери и т. д.
В тех же местах, но в 9 км от Окружной, за те же деньги можно приобрести в построенном таунхаусе квартиру площадью 48 кв. м.
Если вы согласны подождать, то можете в той же Боярке купить жилье и за $25 тыс. — правда, дом сдадут только в январе следующего года. Да и квартирка всего в 35 кв. м площадью.
Но такие предложения — относительная редкость. Как правило, таунхаусы строят побольше и стоят они подороже. Из наиболее доступных можно привести пример таунхауса в с. Белогородка (14 км от Киева): квартира в нем при цене $35 тыс. имеет площадь в 71 кв. м и в ней два полноценных этажа. На первом расположены прихожая, вместительная кухня-гостиная, уютная спальная и ванная. На втором — большая спальная комната с балконом. Таунхаус полностью достроен, внутри квартир сделана разводка электросети, стены подготовлены под поклейку обоев.
В с. Крюковщина (7 км от Киева) предлагают в таунхаусе квартиру площадью 98 кв. м за $42 тыс. А за $45,5 тыс. можно взять квартиру в таунхаусе в г. Ирпень площадью 86 кв. м. Предложения же от $55 тыс. насчитываются уже десятками.
Готовую квартиру в таунхаусе можно купить за $27,5 тыс.
