Не всі фінансові претензії вдається вирішити мирним шляхом, тому часто майно стає предметом судового розгляду. Одним із найважливіших доказів у справі є звіт про оцінку ринкової вартості того чи іншого майна.
У процесі проведення незалежної оцінки нерухомості для суду оцінювачем аналізуються такі фактори:
При оцінці необхідно врахувати коригування на торг, що враховує різницю між ціною пропозиції та ціною угоди, що утворюється у процесі переговорів між покупцем та продавцем. Її величина залежить від стійкості ринку.
Часто між датою публікації та датою продажу нерухомості минає деякий час. У зв'язку з тим, що ринкові умови з часом змінюються, необхідно проаналізувати їх вплив на формування ціни та розрахувати коригування.
Оцінюючи нерухомості також враховуються умови проведення угоди. Якщо вони відмінні від типових (ринкових) умов, необхідно розглянути вплив цих умов ціну об'єкта.
На оцінку нерухомості впливає наявність зареєстрованого права. Незалежний оцінювач враховує наявність оформленого права власності, а також наявність різних обмежень на право власності та інших обтяжень.
У поточних умовах ринку одна з найважливіших характеристик оцінки нерухомості є місце розташування. Розташування об'єкта в межах населеного пункту, наявність/відсутність інфраструктури в безпосередній близькості від об'єкта, зупинки громадського транспорту та/або метро, віддаленість від центру населеного пункту, оточення. Все це аналізується оцінювачем щодо впливу ціноутворення. Ці параметри можуть суттєво збільшити або знизити вартість нерухомого майна.
Оцінюючи нерухомість обов'язково потрібно враховувати її тип. Оцінювач аналізує чи є нерухомість житловою чи допоміжною, окремою будовою чи вбудованим приміщенням. Залежно від виду нерухомості застосовуються різні підходи до розрахунків.
При оцінці нерухомості також враховується фізичний стан будівлі, в якому розташований об'єкт оцінки (квартира, нежитлове вбудоване приміщення). Рік побудови, матеріал стін, функціональні та технічні особливості, загальний стан будівлі. Незалежний оцінювач здійснює огляд і фіксує всі недоліки чи поліпшення будівлі. Надалі ці деталі будуть враховані при оцінці стану нерухомості.
При оцінці нерухомості також враховується поверх, на якому вона розташована. Наприклад, квартири, розташовані на 1-х поверхах будівель, традиційно мають менший попит, ніж квартири, розташовані на середніх або верхніх поверхах. Особливо це помітно в будинках старої будівлі: вологість та низька температура повітря в квартирі, недостатність природного денного освітлення через посаджені навколо будинку дерева або кущі все це знижує привабливість квартири для потенційного покупця. Для нежитлової нерухомості переваги покупця є іншими. Тому цей параметр враховується та аналізується Оцінювачем індивідуально для кожного типу об'єкта.
Стан оздоблення та його якість безпосередньо впливають на ринкову вартість.
Ступінь впливу в більшості випадків оцінюється за чотирма категоріями:
Для того, щоб визначити, до якої категорії належить об'єкт, оцінювач нерухомості проводить огляд і робить фотофіксацію.
Одним із ціноутворюючих параметрів при оцінці нерухомості є її функціональне призначення та/або фактичне використання. Для цього Оцінювач визначає сегмент ринку, до якого належить оцінюваний об'єкт. У загальному випадку ринок можна поділити на житлову та нежитлову нерухомість та земельні ділянки. У кожному сегменті є своє ціноутворення. Цей фактор оцінювач нерухомості враховує у своєму аналізі.
Фактор масштабу також впливає на ринкову вартість об'єкта нерухомості. Цей фактор враховує, що об'єкти меншої площі у перерахунку на одиницю площі коштують дорожче, а більшої площі – дешевші. Це з підвищенням платоспроможного попиту об'єкти меншого масштабу.
Так, наприклад, наявність охорони, влаштоване організоване паркування біля нерухомості, суттєво впливає на її ринкову вартість. Територія, що охороняється, вважається більш привабливою для проживання та ведення діяльності через додаткову безпеку. Наявність організованого паркування значно збільшує привабливість об'єкта. Ці фактори та інші наявні покращення оцінювач враховує при оцінці нерухомості.
Більш цікава ситуація із врахуванням вартості меблів та побутової техніки при здійсненні оцінки нерухомості зокрема для пред’явлення в суді. «Чи враховується стан нерухомості, наявність меблів і побутової техніки» – розгорнута відповідь наведена за посиланням.
При визначенні ринкової вартості нерухомості оцінювач враховує індивідуальні особливості об'єкта. Так, наявність балкона та роздільного санвузла збільшуватиме вартість квартири. Наявність окремого входу покращує привабливість нежитлового приміщення. Підключені комунікації сильно підвищать ліквідність заміського будинку, ділянки чи будівлі.
Оскільки кожен об'єкт має індивідуальний набір характеристик, процес оцінки нерухомості в кожному конкретному випадку унікальний. При проведенні незалежної оцінки Оцінювач сам виділяє фактори, які найбільше впливають на вартість і здійснює розрахунок.
