В настоящее время подавляющее большинство квартир в Украине находятся в частной собственности. При этом значительная часть владельцев квартир считают, что их права собственности заканчиваются за порогом квартиры. Однако еще Законом "О приватизации государственного жилищного фонда" в 1992 г. было определено, что владельцы квартир многоквартирных домов являются совладельцами вспомогательных помещений дома, технического оборудования, элементов внешнего благоустройства. Это же было закреплено в новом Гражданском кодексе, вступившем в силу в 2004 г. Там говорится, что владельцам квартир в многоквартирных домах принадлежат на праве совместной собственности помещения общего пользования, опорные конструкции дома, механическое, электрическое, сантехническое и прочее оборудование за пределами или внутри квартиры, а также сооружения, здания, предназначенные для обеспечения потребностей всех владельцев квартир.
Собственность не только радует, но и обязываетВ данном случае обязывает владельцев квартир заниматься содержанием своего дома. Для этого им необходимо прийти к согласию. Насколько эта задача сложна, знает каждый, кто пытался договориться о чем-либо хотя бы с соседями по лестничной площадке.
Но решать вопрос управления многоквартирными домами в современных околорыночных условиях необходимо, т.к. он в значительной мере влияет на эффективность ЖКХ в целом. Поэтому в конце 2001 г. был принят Закон "Об объединениях совладельцев многоквартирных домов (ОСМД)".
За минувшее время в стране появилось около 17 тыс. ОСМД, что почти в три раза меньше запланированного соответствующей госпрограммой
Более быстрому созданию ОСМД мешают:
- отсутствие у большого числа владельцев квартир понимания их необходимости;
- нехватка инициативных людей, которые взялись бы за создание объединения в конкретном доме;
- недостаток содействия со стороны местных властей, которые справедливо видят в ОСМД угрозу существующей ЖКХ-кормушке для чиновников мелкого и среднего уровня;
- отсутствие рынка управителей.
Практика выявила и недостатки существующего законодательства в сфере управления многоквартирными домами. Поэтому еще в 2011 г. правительство начало работу над проектом нового закона. Проект "Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме" несколько раз подавался в Верховную Раду, но по разным причинам отклонялся ею. Удача Кабмину сопутствовала только 13 января этого года, когда депутаты одобрили в первом чтении законопроект №1565 от 22.12.2014 г. Хотя по мнению некоторых экспертов, отдельный закон, регулирующий управление многоквартирными домами, вообще не нужен, так как уже есть закон об ОСМД. Но на наш взгляд, обсуждаемый проект регулирует более широкий круг понятий, т.к. ОСМД – только одна из возможных форм управления многоквартирными домами.
Совершенствование механизма управленияЗаконопроект определяет три альтернативных варианта управления общим имуществом в многоквартирном доме:самостоятельно владельцами, путем создания ОСМД или передачи всех или части функций на основании договора управляющему, которым может быть физлицо - предприниматель или юридическое лицо.
Получается, что если жильцы не самоопределятся, то местные власти им назначат управляющего
Принятие Закона "Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме" предполагает внесение большого числа изменений в уже существующие законы.
Так в Земельном кодексе планируется указать, что земельные участки, на которых расположены дома, а также придомовая территория могут передаваться бесплатно в собственность или передаваться в постоянное пользование совладельцам дома. В самом же законопроекте земля под домом и придомовая территория четко отнесены к совместной собственности (соответствующее изменение планируется внести и в Гражданский кодекс). Так что совладельцам нужно приложить усилия и закрепить свое право на придомовую территорию с четким указанием ее границ, т.е. получить госрегистрацию.
В таком случае никто не может ничего построить на придомовой территории
