Большая разборка: какие бывают права на недвижимость и как правильно их оформить

Жилье стоит покупать через имущественные права, целевые облигации, фонды финансирования. Большая разборка: какие бывают права на недвижимость и как правильно их оформить. С вопросом о правах на недвижимость нам помогла заместитель министра юстиции по вопросам государственной регистрации Елена Сукманова.
Какое имущество — недвижимое?
Большинство людей рано или поздно в своей жизни сталкиваются с процессом вступления, оформления и регистрации права собственности на недвижимое имущество. И углубляться в нюансы этого вопроса граждане начинают, как говорится, по ходу пьесы. Поэтому сейчас попробуем провести ликбез: разобрать основы права собственности на недвижимое имущество, разобраться — из чего оно состоит, когда возникает и кто его регистрирует и т. д.
Поэтому стоит начать раскрывать тему с ответа на главный вопрос — какое же имущество является недвижимым? Согласно статье 181 Гражданского кодекса Украины (ГКУ) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, а также объекты, расположенные на земельном участке и перемещение которых невозможно без их обесценивания и изменения их назначения. Проще говоря, это земля и сооружения, что на этой земле построены.
Причем сюда входит широкий спектр объектов: жилые дома, квартиры, жилые и нежилые помещения, целые промышленные предприятия, которые являются целостным имущественным комплексом, и многое другое.
Когда возникает право собственности?
Для начала разберемся в общем понятии права собственности. Его суть заключена в праве человека на вещь (имущество), которое он осуществляет в соответствии с законом по своей воле, независимо от воли других лиц. Так, согласно ст. 317 ГКУ, право собственности состоит из права владения, права пользования и права распоряжения.
При этом, согласно ст. 182 ГКУ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, обременение (ограничение. — Авт.) этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат госрегистрации. И что важно, права на недвижимое имущество, подлежащие госрегистрации, возникают с момента такой регистрации. Поэтому регистрация прав на недвижимое имущество — это не просто формальное требование, а необходимость. Если не зарегистрировать право собственности у нотариусов или госрегистраторов, человек не станет полноправным владельцем недвижимого имущества. Чтобы приобрести права на недвижимость юрлицам и физлицам нужно заключить гражданско-правовую сделку (договор купли-продажи, договор дарения и т. д.), приватизировать гос- или коммунальное имущество, получить наследство.
Как происходит процедура государственной регистрации прав на недвижимое имущество?
Чтобы зарегистрировать права собственности на недвижимость, следует обратиться к регистратору местного совета или администрации, в центры предоставления административных услуг (ЦНАП) или к нотариусу с заявлением. Заявление о госрегистрации прав подается отдельно по каждому объекту недвижимого имущества. Перечень необходимых для этого документов и цена оформления зависят от того, какое право регистрируется. Важно: госрегистрация права собственности и других вещных прав (кроме ипотеки) проводится в срок, не превышающий пяти рабочих дней со дня регистрации заявления.
Регистрацию можно провести быстрее (от 2 часов до 2 рабочих дней). Отметим, что регистрация права собственности на недвижимость после нотариального удостоверения договора производится нотариусом сразу после удостоверения сделки (исключение — наследственный договор и договоры, где предусмотрено отлагательное условие, например рассрочка в расчете за приобретенное имущество). Таким образом, выйдя из нотариальной конторы, покупатель, одаряемый или наследник уже является полноценным владельцем недвижимости.
Как стать владельцем квартиры в новостройке?
Инвестирование средств в любой проект или строительство всегда имеет определенную степень риска. Это зависит от юридической чистоты документов, финансового состояния застройщика и его профспособности завершать проекты. Так что, выбирая квартиру, важно обращать внимание на эти моменты и обращаться к услугам юристов для проверки документов.
Перед подписыванием договора с застройщиком нужно изучить предмет договора. В документе должно быть отражено, что покупатель приобретает имущественные права на квартиру. Также в бумагах должны быть указаны, строительный адрес будущей квартиры, ее номер согласно строительным планам, строительная площадь с указанием общей и строительной площади квартиры. Помимо этого, в документах должна быть оговорена стоимость недвижимости. Важно учесть, что цена в договоре указывается в нацвалюте Украины — гривне. Однако, по желанию сторон, в договоре дополнительно может быть указана любая другая валюта, в привязке к основной цене договора. А отдельным пунктом договора должен быть указан порядок расчета между сторонами и каким образом будет подтверждаться факт полного расчета по договору. И, конечно, в договоре нужно указать права и обязанности сторон. В частности нужно отобразить порядок передачи квартиры после введения многоквартирного жилого дома в эксплуатацию, сроки ввода в эксплуатацию дома. Также отмечается обязанность покупателя уплатить средства в полном объеме. Еще могут быть указаны штрафы для покупателя в случае несвоевременной уплаты средств, а также штрафы для застройщика (продавца имущественных прав) в случае ввода дома в эксплуатацию не в срок.
Каковы распространенные схемы покупки новостроя?
Стоит отметить, что договор купли-продажи имущественных прав не подлежит обязательному нотариальному удостоверению, однако, в соответствии с Кодексом, по желанию сторон такое нотариальное удостоверение возможно. Помимо этого, действующим законодательством не предусмотрена регистрация права собственности таких договоров в Госреестре прав. А все потому, что на момент заключения договоров существуют только имущественные права, а в Госреестре регистрируются права на недвижимое имущество.
В целом договор купли-продажи имущественных прав на будущую квартиру является довольно распространенной схемой покупки нового жилья. Но параллельно с этим застройщики применяют и другие юридические инструменты, которые также находятся в рамках украинского правового поля. Речь идет в том числе о продаже построенных квадратных метров через реализацию целевых облигаций. Смысл этой операции заключается в том, что каждая облигация удостоверяет право человека на определенное количество "квадратов". После ввода дома в эксплуатацию происходит так называемое погашение облигаций — ценные бумаги превращаются в физические квадратные метры в виде квартиры. И право собственности регистрируется в Госреестре. Законом также предусмотрена возможность для застройщика привлекать средства от покупателей через Фонды финансирования строительства — ими управляют банки или финучреждения.