Пока многие спорят о будущем биткоина, в Киеве неделю назад состоялась первая в мире сделка обмена недвижимости на криптовалюту Ethereum. Обладателем квартиры за $60 тыс. в эквиваленте стал американец Майкл Аррингтон. Марк Гинзбург — продавал квартиру через представителя в Киеве. С украинской стороны сделку соровождала юридическая компания "Юскутум", с американской стороны — Velton/Zegelman.
"Сразу после того, как была заключена сделка, все заголовки СМИ запестрели о том, что состоялась операция по покупке-продаже жилья в Киеве. Однако это не совсем так. Из-за того, что криптовалюта не является платежным средством в Украине, был оформлен договор мены, а не купли-продажи", — отмечает юрист из компании "Юскутум" Артем Афян.
Согласно законодательству, криптовалюта является нематериальным активом, поскольку: а) она имеет собственника, который может ею распоряжаться; б) она не имеет физической формы. Впрочем, как нематериальный актив криптовалюта является товаром. Товаром также является и квартира или дом.
Исходя из этого, приобрести жилье за криптовалюту можно, но только это будет договор бартера.
"Закон позволяет обменять недвижимое имущество на любой актив. Это может быть машина, корабль или криптовалюта", — утверждает Артем Афян.
Отсутствие специального определения статуса криптовалюты не мешает установить налоговые последствия сделки, уплатить все обозначенные государством сборы провести сделку.
Чтобы сделка состоялась необходимо оценить активы. По закону объектом оценки могут быть как материальные предметы (квартира), так и нематериальные (криптовалюта).
Сама сделка обмена квартиры состоит из двух этапов. На первом из них подписывается контракт о намерениях. На его основании криптовалюта переводится на депозит. На этом же этапе нотариус выписывает доверенности для представителей продавца и покупателя. Лишь после этого можно переходить к оформлению всех документов, подготовивших квартиру к продаже.
"Важный момент: как номер договора используется хэш смарт-контракта (код, с помощью которого разблокируется смарт-контракт — Delo.UA)", — подчеркивает юрист.
На втором этапе нотариус вносит сделку в госреестр и выдает новому собственнику на руки извлечение из него. Оно и подтверждает право на квартиру. Однако в случае приобретения жилья за криптовалюту и на этом этапе есть свои особенности.
"Деньги на депозите будут заблокированы до тех пор, пока нотариус не загрузит извлечение в систему. При этом важно помнить, что участие нотариуса обязательно — для смены собственника квартиры необходимо удостоверение сделки нотариусом и последующая ее регистрация в реестре прав на недвижимое имущество. Лишь после этого смарт-контракт сможет разблокировать депозит, а продавец получить криптовалюту", — отмечает Артем Афян.
Что касается налогов, то продавец платит 1% госпошлины, если жилье находится в собственности больше 3 лет. Если меньше, то платится также 5% подоходного налога от стоимости квартиры +1,5% военного сбора. Поскольку договор оформлялся как договор мены, то покупатель не платил в налогов в Пенсионный фонд.
По подсчетам юриста, от выбора квартиры до оформления сделки должно пройти от 5 дней до двух недель.
"Весь процесс занял у нас около двух недель. Возникло много бюрократических моментов, которые необходимо было решить — выписать доверенности и провести оценку квартиры. Это заняло какое-то время. Но в будущем, думаю, что на такую сделку понадобится максимум 5 дней", — считает Афян.
У кого покупать
Главная сложность при покупке жилья за криптовалюту — это найти продавца. Из-за неопределенного статуса биткоинов застройщики пока не спешат принимать их в качестве оплаты за недвижимость.
Также последние заявления Национального банка, который отказался признать криптовалюту платежным средством на территории Украины, не способствуют увеличению количества продавцов недвижимости.
"Мы пока не принимаем биткоины и другую криптовалюту в качестве оплаты за жилье из-за заявлений Национального банка. Сейчас жилье у нас можно купить, лишь обменяв биткоины на гривны, и перевести деньги на счет компании в одном из коммерческих банков", — заявили в отделе продаж жилого комплекса New York Concept House на улице Антоновича в Киеве.
Но все уже сейчас есть продавцы, которые готовы принимать биткоины в качестве оплаты за жилье. Среди них — строительно-инвестиционный холдинг "МТН" Марка Гинзбурна, который и продал квартиру американскому IT-предпринимателю Майклу Аррингтону. Также продавать жилье за биткоины могут не только застройщики, но и отдельные украинцы.
По мнению основателя Distributed Lab Павла Кравченко, уже сейчас многие застройщики заинтересованы в продаже жилья за криптовалюту.
"Ко мне уже обращаются застройщики. Они готовы продавать жилье за криптовалюту. Но все они действуют через посредников — компании, которые биткоины переводят в доллары или евро. Таким образом, застройщик ничего не теряет, а получает прибыль в твердой валюте," — отмечает он.
Однако, несмотря на все оптимистические заявления, специалисты еще не спешат пока прогнозировать быстрого развития этого сегмента рынка.
По словам Павла Кравченко, еще остаются множество рисков и для продавца, и для покупателя. Среди рисков он выделяет три главные группы:
Из-за этого, по мнению Павла Кравченко, для того, чтобы сделки по обмену жилья на криптовалюту стали массовыми необходимо хотя бы 5-10 лет, а также признание криптовалюты как платежного средства на территории Украины.
Пока критовалюта находися в так называемой "серой зоне" большого роста количества сделок мы не увидим.
"Чтобы это произошло, криптовалюту на территории Украины необходимо узаконить", — считает он.
