В Украине до сих пор нет официального реестра компаний, осуществляющих риелторскую деятельность, поэтому приходится довольствоваться косвенными данными, которые дают лишь приблизительное представление о положении дел на рынке. Так, согласно информации Госстата Украины, по состоянию на 1 ноября 2015 года из 624,8 тыс. активных предприятий в стране только 34,7 тыс., или 5,5%, основной род деятельности которых — операции с недвижимым имуществом (большинство из них расположено в Киеве — 8,4 тыс.). Выделить из них точное количество непосредственно риелторских компаний не берется никто, пишет журнал "ТОП-100. Крупнейшие компании сферы услуг".
Вице-президент Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью Анатолий Топал объясняет это тем, что в КВЭД "деятельность агентства недвижимости" включает в себя все: от посуточной аренды квартир до управления огромными комплексами, сопровождения сделок купли-продажи недвижимости, оценки имущества и т.д. "Ориентироваться на данные Госстата невозможно — получается очень искаженная картинка, — отмечает эксперт. — По оценкам операторов рынка, в 2016 году в Киеве устойчиво работает не более 280-300 агентств недвижимости, включая консалтинговые, а также множество ФОПов".
В Киеве работает 4-5 тыс. человек, которые называют себя риелторами, брокерами, маклерами, агентами и специалистами по недвижимости
В целом, по разным оценкам, в Киеве работает 4-5 тыс. человек, которые называют себя риелторами, брокерами, маклерами, агентами и специалистами по недвижимости. "В зависимости от времени года эта цифра может быть больше (около 5-6 тыс.), включая всех — сотрудников агентств, ФОПов, частных маклеров, разного рода консультантов и пр. Точные цифры мы все равно не узнаем", — пожимает плечами Анатолий Топал. Для сравнения: по данным Союза специалистов по недвижимости Киева, в 2007-2008 годах риелторской деятельностью в столице занималось около 10-16 тыс. человек.
Если же говорить о крупных игроках рынка столицы, то, по словам Захара Федорака, главного редактора портала "Столичная недвижимость", их можно сосчитать на пальцах одной руки. "Сегодня треть рынка продажи и аренды вторичной недвижимости столицы занимают две компании: "Благовест" и Park Lane (принадлежат одному собственнику. — Ред.). Еще треть — 50-60 компаний, в которых, как правило, работает до 25 человек. Остальные продажи делают независимые риелторы", — добавляет Михаил Артюхов, управляющий директор компании ARPA Real Estate.
Не добавляет прозрачности рынку и отсутствие профильного закона, регулирующего риелторскую деятельность. И как только профессиональное сообщество ни пыталось донести руководству страны и общественности необходимость законодательного регулирования этого рода деятельности, предлагая даже свои наработки проектов законов, результата пока нет.
Учитывая тот факт, что лишь некоторые риелторы работают в белую, точный процент сделок с их участием никто назвать не берется. "С привлечением риелторов осуществляется от 30% до 75% сделок в зависимости от объекта и ценовой политики", — приводит свои данные Михаил Артюхов. А вот по оценке Анатолия Топала, в текущем году доля участия риелторов в сделках осталась на уровне 2015 года и составляет около 40%, тогда как в 2008-м — более 85%, а в 2013 году — менее 33% от общего количества сделок.
"Если говорить о том, как часто привлекают риелторов, то текущий год по количеству обращений в компанию можно сравнить с 2008-2009 годами. Но оттепель на рынке имеет и обратную сторону: в такие периоды активизируются мошенники, поэтому безопасность сделки выходит на первый план. Обеспечить ее могут только профессиональные агентства недвижимости, в итоге спрос на риелторские услуги растет", — добавляет Галина Мельникова, генеральный директор АН "Благовест".
При этом если на вторичном рынке, по словам Захара Федорака, около 80% договоров заключается с участием риелторов, то первичное жилье покупают преимущественно напрямую у застройщиков, в их отделах продаж.
В среднем агентства недвижимости берут за свои услуги 3-5% от стоимости сделки при покупке/продаже жилья
Отсутствие единых правил работы на рынке предоставления риелторских услуг приводит к тому, что все "играют", как хотят. Так, Анатолий Топал сетует, что, согласно данным риелторских общественных организаций, клиентов агентств недвижимости и операторов рынка, в Киеве в сегменте продаж 70-75% выставленных объявлений не соответствует действительности, а до 40-50% — фейки. Если же говорить о сегменте аренды жилья, то здесь не соответствуют действительности около 80% всех объявлений, а более половины откровенно лживые.
Почему имеет место такой бардак? Все просто: единых правил работы риелторов не существует. "Отсутствие квалификационных требований, прописанных компетенций, утвержденных учебно-тематических планов, отсутствие системы образования и обучения риелторов, отсутствие единых стандартов профессиональной деятельности — бич рынка риелторских услуг", — объясняет вице-президент Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью.
Благо, хотя бы в рамках общественных организаций, таких как Союз специалистов по недвижимости Украины (ССНУ) и Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АСНУ), ведется сертификация сотрудников. "В Украине работает несколько профессиональных ассоциаций, которые объединяют приблизительно 300 человек. Самая многочисленная из них — АСНУ, в которой около 200 членов, в ССНУ 100 участников, у "FIABCI - Украина" (Международная федерация недвижимости) еще 10-20 человек и есть небольшие региональные организации. Из всех членов этих организаций сертифицированных специалистов меньше 10%. Учитывая, что в Украине работает около 10 тыс. риелторов, 3 тыс. из которых в Киеве, мы получим крайне малый процент членства в профессиональных организациях и мизерный процент сертифицированных риелторов", — отмечает Михаил Артюхов.
Единой ставки за оказанные риелторами услуги не существует. Если говорить о столице, то, по словам Захара Федорака, в среднем агентства недвижимости берут за свои услуги 3-5% от стоимости сделки при покупке/продаже жилья. Что касается оплаты риелтору при успешной сделке аренды жилья, то, по данным Александра Бондаренко, вице-президента Международной федерации недвижимости "FIABCI - Украина", она не изменилась и по-прежнему равняется размеру месячной аренды. Однако стоит учесть, что эта сумма не всегда идет в одни руки, а может делиться на нескольких риелторов, так как большая часть агентств недвижимости сотрудничают между собой, выставляя один и тот же объект.
Как отмечает Анатолий Топал, риелторы сегодня все чаще прибегают к системам партнерских продаж, суть которых в том, что риелтор, заключивший договор на предоставление услуг по продаже объекта с продавцом недвижимости, оплачивает еще комиссионное вознаграждение другому риелтору, который предоставляет услуги покупателю, совершающему покупку объекта.
Также не стоит забывать и о системе встречных продаж. "Суть в том, что риелтор №1, который представляет интересы продавца объекта недвижимости, получает комиссионное вознаграждение от своего клиента (продавца), а риелтор №2, который представляет интересы покупателя объекта недвижимости, получает комиссионное вознаграждение от своего клиента (покупателя)", — рассказывает эксперт.
По оценкам операторов рынка, в 2016 году устойчиво работает не более 280-300 агентств недвижимости
В последние пару лет группы в соцсетях, посвященные продаже и сдаче в аренду недвижимости, в частности, квартир, становятся все более популярными. И если поначалу возникают мысли, что на рынке появляется конкурент агентствам недвижимости, то эксперты с легкостью развеивают эти подозрения. Так, по словам экспертов рынка, популярная в Facebook группа "Риелтор зло. Аренда квартир без риелтора", как и другие подобные, на 70% состоит из тех же риелторов.
"Группы в социальных сетях, безусловно, не конкуренция риелторским услугам. Привлечение собственником профессионального агента позволяет собирать спрос, удерживать его и управлять им. Поэтому, к примеру, Facebook никоим образом не может конкурировать с правильной технологией продажи недвижимости. Это больше имеет отношение к торговле по низким ценам контактами и информацией. Сделки в таких случаях происходят от случая к случаю", — добавляет Михаил Артюхов.
Говоря о перспективах рынка риелторских услуг, Михаил Артюхов прежде всего отмечает предпосылки для его трансформации в более цивилизованный формат. Однако для этого, по мнению эксперта, пока не хватает двух составляющих: лидерства среди игроков, готовности сформировать сильное профессиональное сообщество, а также четкого позиционирования риелторского сообщества по отношению к государству и государства к риелторам.
"Для этого необходимо вводить лицензирование риелторских услуг. При этом роль государства не должна быть ключевой, ни в коем случае нельзя мешать, достаточно на законодательном уровне ввести лицензирование. Определять стандарты рынка, этику поведения, организовывать обучение — это должно стать прерогативой самой сильной профессиональной ассоциации риелторов. Такая практика встречается во многих странах. Там, где рынок цивилизованный, есть лицензирование", — говорит Михаил Артюхов.
Эксперт приводит пример: в США Национальная ассоциация риэлторов (НАР) — это мощная авторитетная институция, которая следит за тем, чтобы рынок был прозрачный, риелторы — квалифицированные, стандарты работы — высокие. Благодаря государственному лицензированию и работе НАР американцы доверяют сделки риелторам, а сама профессия является престижной и доходной.
"Из ближайших важных шагов на пути трансформации нашего рынка в более цивилизованный должен стать запрет на рекламу объектов недвижимости без письменного согласия собственников. В таком случае, по сути, автоматически мы бы получили чистоту всех баз данных. То, с чем сейчас борется интернет-сообщество (фейковые объявления, мошеннические операции), уменьшилось бы в разы, что привело бы к повышению доверия собственников и покупателей к риелторам", — резюмирует Михаил Артюхов.
