Отбросив все "если", можно с уверенностью сказать, что рынку торговой недвижимости столицы есть куда развиваться, ведь доля современных центров с профессиональными концепциями в столице пока не превышает 20% всего объема сегмента.
По данным Марты Костюк, директора департамента аналитики и консалтинга по вопросам девелопмента DTZ, по состоянию на ноябрь 2016 года общий объем современных торговых помещений в Киеве достиг приблизительно 1,58 млн кв. м, а совокупная арендная площадь торгово-развлекательных и торговых центров составила около 1,12 млн кв. м.
Если же говорить о пяти крупнейших областных центрах Украины (Киев, Харьков, Днепр, Одесса и Львов), то общий объем современных торговых помещений в них составляет около 3,3 млн кв. м. При этом наиболее насыщенными из расчета на 1 тыс. жителей являются рынки торговой недвижимости в Киеве (553 кв. м GLA на 1 тыс. жителей), Одессе (486 кв. м/1 тыс. жителей) и Львове (485 кв. м/1 тыс. жителей), а наименее — в Харькове (325 кв. м/1 тыс. жителей).
По данным DTZ, по состоянию на ноябрь 2016 года в Киеве в активной фазе планирования или строительства находятся новые ТЦ и ТРЦ кумулятивной арендной площадью приблизительно 955 тыс. кв. м. "Если эти объекты будут открыты в соответствии со сроками, заявленными их девелоперами, то к концу 2019 года текущий объем современных торговых помещений в украинской столице увеличится на 58%. Уже до конца 2016 года, то есть после открытия ТЦ "ЦУМ" и ТРЦ Lavina Mall (общая арендная площадь которых составляет 150 тыс. кв. м), он составил более 1,7 млн кв. м", — сообщила Марта Костюк.
Сдачей указанных площадей в аренду занимаются крупнейшие консалтинговые компании — DTZ, JLL, CBRE, Colliers International (Украина), UTG, а также сами девелоперы.
На конец июня 2016 года общий объем современных торговых помещений в Киеве достиг приблизительно 1,58 млн кв. м, а совокупная арендная площадь торгово-развлекательных и торговых центров составила около 1,12 млн кв. м
Что касается арендных ставок, то по словам Виктора Оборского, руководителя департамента стратегического консалтинга UTG, с конца 2015 года отмечается стабилизация, и в некоторых центрах можно уже сейчас наблюдать небольшой рост арендных ставок. "Средняя ставка в торговых центрах Киева стабилизировалась на уровне $30 за 1 кв. м. Мы предполагаем их незначительный рост в конце 2016 — начале 2017 года", — прогнозирует эксперт и добавляет, что процент от товарооборота является перспективным компонентом взаимоотношений арендаторов и арендодателей, который наилучшим образом может быть реализован по мере наступления зрелости и цивилизованности рынка. "В более долгосрочном периоде динамика арендных ставок в торговом сегменте будет зависеть от реальных сроков открытия и качества тех крупных ТРЦ, которые заявлены к сдаче в эксплуатацию в Украине в период до 2019 года, а также от общей экономической ситуации в стране", — добавляют в DTZ.
Если же говорить о спросе на торговые квадраты, то здесь о "буме" говорить не приходится. В то же время многие украинские и международные fashion-операторы, а также сети продовольственных супермаркетов и магазинов косметики и бытовой химии расширяли свое присутствие на украинском рынке, пользуясь своими преимуществами в условиях низкой активности на рынке. В целом в настоящее время в Украине представлено около 400 модных брендов, в большинстве случаев работающих на условиях франшизы.
Говоря о перспективе, по состоянию на сентябрь 2016 года девелоперами заявлено открытие в 2017 году ТРЦ Blockbuster Mall (пр. Бандеры), первой очереди ТРЦ компании "Иммошан Украина" (ул. Здолбуновская), а также ТЦ Smart Plaza (пр. Победы).
Комментируя показатель вакантности, Виктор Оборский отмечает, что с конца 2015 — начала 2016 года наблюдается ее снижение с 7,5% до 6%, что связано с активным взаимодействием арендодателей и арендаторов: первые пошли на уступки и смягчили условия аренды, тем самым привлекли арендаторов в торговые центры. Например, в 2013 году среднерыночная вакантность была на уровне 2%.
По данным компании UTG, общее предложение офисных площадей в Киеве на первое полугодие 2016 года составляло 1,69 млн кв. м, включая 31,1 тыс. кв. м, которые были введены с начала года. При этом все новые площади являются очередями уже существующих объектов и относятся к классу "B": 3-я очередь бизнес-парка "Лагода" (9 тыс. кв. м), 4-я очередь бизнес-парка "Протасов" (15 тыс. кв. м), 3-я очередь БЦ "Ирва" (7,1 тыс. кв. м), тогда как новых объектов рынок так и не увидел.
"Период с января по июнь 2016 года стал первым полугодием с 2004 года, в течение которого на рынке офисной недвижимости в Киеве не было введено в эксплуатацию ни одного нового бизнес-центра. Девелопмент целого ряда офисных проектов в Киеве был приостановлен, и они будут введены в эксплуатацию не ранее 2017 года", — сетует Левон Папоян, директор департамента агентских и консультационных услуг в сфере офисной недвижимости DTZ. И добавляет, что некоторые девелоперы готовы возобновить строительство своих офисов при условии привлечения крупного арендатора/пользователя помещений, то есть пойти по пути built-to-suit, который пользуется популярностью на рынке складской недвижимости.
При этом, по данным DTZ, Киев по-прежнему с большим отрывом лидирует по показателю насыщенности современными офисными помещениями — 614 кв. м арендной площади (GLA) на 1 тыс. жителей, второе место занимает Днепр — 355 кв. м/1 тыс. жителей, а замыкает тройку — Львов — 265 кв. м/1 тыс.жителей. В Одессе этот показатель составляет 228 кв. м/1 тыс.жителей, в Харькове — 222 кв. м/1 тыс.жителей. Если же говорить о соседних странах, то, например, в Варшаве этот показатель составляет 2934 кв. м/1 тыс. жителей, Праге — 2481 кв. м/1 тыс. жителей, Бухаресте — 1837 кв. м/1 тыс. жителей, Будапеште — 1832 кв. м/1 тыс. жителе, Москве — 1344 кв. м/1 тыс. жителей.
Период с января по июнь 2016 года стал первым полугодием с 2004 года, в течение которого на рынке офисной недвижимости в Киеве не было введено в эксплуатацию ни одного нового бизнес-центра
Если же говорить в целом о тенденциях этого года в сегменте офисной недвижимости, то по словам Марьяны Супчан, аналитика компании JLL в Украине, стабилизация макроэкономики позитивно сказалась на динамике основных показателей. "В качестве основных тенденций рынка, которые наблюдались в первых трех кварталах 2016 года и, по нашим ожиданиям, сохранятся до конца года, стоит выделить, во-первых, рекордно низкий объем ввода, который даже с учетом реализации анонсированных до конца года проектов составит 36,5 тыс. кв. м. Во-вторых, стабильный объем спроса: показатель первых трех кварталов года опережает результат аналогичного периода прошлого года. И в-третьих, как результат двух предыдущих тенденций — стабильное снижение доли вакантных площадей, которое наблюдается на офисном рынке еще со второго полугодия 2015 года", — комментирует эксперт.
В целом в первом полугодии 2016 года арендаторы продолжали активно пользоваться своей выгодной переговорной позицией на рынке офисной недвижимости в Киеве. При этом арендодатели часто шли им на уступки, в частности, предоставляли арендные каникулы и фиксировали обменный курс на период до полугода. А в отдельных случаях (для офисов "А" и "В") арендодатели также частично компенсировали затраты на отделочные работы, проводимые арендатором.
По данным JLL в Украине, объем чистого поглощения офисов в III квартале 2016 года составил 30,9 тыс. кв. м, что более чем в два раза превышает показатель аналогичного периода 2015 года. Основной же спрос на офисы формировался со стороны компаний сферы IT и производства — на них пришлось по 34% в общем объеме спроса. При этом в доле производственных компаний лидируют игроки FMCG сектора и фармацевты. "Вследствие улучшения общей динамики спроса и отсутствия нового предложения вакантность снизилась до 19,4% в июне 2016 года, что является самым низким показателем за период с первого квартала 2014 года", — добавляет Левон Папоян.
По данным UTG, снижение арендных ставок на офисы продолжается. Так, в классе "А" за первое полугодие они снизились на 9% до $14-28 кв.м/месяц, в классе "В" — на 11% до $6-18 кв.м/мес. (без НДС и эксплуатационных платежей). При этом Виктор Оборский допускает, что в случае роста показателя нового рыночного предложения на фоне ограниченного спроса на рынке офисной недвижимости возможны дальнейшее снижение арендных ставок в столичных бизнес-центрах и рост уровня вакантности. При этом он подчеркнул, что в случае продолжения процессов стабилизации и экономического роста в стране существуют хорошие предпосылки для восстановления спроса на офисные помещения в столице со стороны бизнеса.
Говоря об инвестпривлекательности офисного сегмента, Владимир Мысак, глава департамента рынков капитала DTZ, обращает внимание, что в январе–октябре 2016 года было заключено несколько инвестиционных сделок. Продавцами выступили частные локальные и международные компании, а покупателями — частные локальные инвесторы. Речь идет о продаже офисного здания по ул.Шелковичной 42-44 частному инвестору (сумма сделки оценивается $4-5 млн) и продаже 55% доли в БЦ "Парус" по улице Мечникова 2, Киев ($40-45 млн). "Мы видим переговоры по офисным объектам, и очень вероятно, что некоторые из них завершатся сделкой до конца 2016 года. Также мы ожидаем, что в 2017 году будут заключены еще инвестиционные сделки, так как мы видим интересные предложения по справедливой цене в этом сегменте", — прогнозирует эксперт.
На рынке аренды квартир существенных изменений на текущий год не произошло, хотя значительный рост стоимости коммунальных платежей все же внес и свою лепту. Так, по словам Михаила Артюхова, управляющего директора ARPA Real Estate, арендаторы все чаще настаивают на включение в аренду стоимости коммунальных платежей: консьерж, услуги ОСББ или управляющих компаний, то есть все оплаты, которые не привязаны к счетчикам.
Все операции по аренде на рынке жилой недвижимости происходят в гривне, и уже достаточно давно. "Попытки привязаться к доллару мы фиксируем лишь в 10-15% сделках в бизнес- и премиум- сегментах. В гривне за последние три года аренда выросла в 1,2-1,5 раза (или на 20-50%) относительно тех ставок, которые были", — делится данными Михаил Артюхов.
На рынке аренды квартир существенных изменений на текущий год не произошло, хотя значительный рост стоимости коммунальных платежей все же внес свою лепту
Основной спрос по-прежнему приходится на аренду жилья эконом-класса. По данным ARPA Real Estate, речь идет о квартирах до 10 тыс. грн и домах до 20 тыс. грн.
В свою очередь, Галина Мельникова, генеральный директор АН "Благовест", отмечает, что на рынке аренды чаще всего арендуют квартиры стоимостью до $500 в месяц. "В этом ценовом сегменте проходит около 55% сделок ежемесячно. В этой категории представлены 1-2-комнатные квартиры в Печерском, Днепровском, Дарницком, Оболонском, Подольском, Шевченковском и Голосеевском районах", — добавляет она.
При этом Александр Бондаренко, вице-президент Международной федерации недвижимости "FIABCI Украина", отмечает, что на рынке все еще имеют место сделки по аренде жилья, связанные с миграционными процессами в стране, хотя их и значительно меньше, чем в 2014-2015 годах.
Кроме того, в начале этого года в столице появился сегмент небольших доходных домов, который проявил себя как достаточно конкурентный рынку аренды в эконом- и эконом-минус сегментах как по цене, так и по качеству. "Уже сегодня в Киеве можно купить квартиру от $22 тыс., которая будет оборудована стиральной машиной, микроволновкой, входной группой и даже урнами для мусора. Инвесторы чаще всего встречаются именно на такие квартиры, недорогие и полностью готовые для последующей сдачи в аренду", — рассказывает Михаил Артюхов.
Говоря о крупнейших игроках на рынке аренды жилья, эксперт обращает внимание, что сегодня треть рынка продаж и аренды вторичной недвижимости столицы занимают две компании — "Благовест" и Park Lane. Еще треть ранка — около 50-60 компаний, в которых, как правило, работает до 25 человек в каждой, а остальные продажи делают независимые риелторы.
При этом размер оплаты риелтора в случае успешной сделки по аренде жилья не изменился и по-прежнему равняется размеру месячной аренды. Однако здесь стоит принять во внимание, что эта сумма зачастую "идет" не в одни руки, а делится между несколькими риелторами, так как большая часть агентств недвижимости сотрудничают между собой, выставляя один и тот же объект.
Если же говорить о перспективах ценообразования, то по мнению экспертов рынка, при отсутствии серьезных экономических и политических потрясений аренда жилья будет сохраняться на текущем уровне.
