Покупка жилой недвижимости – шаг серьезный. Как всякий серьезный, шаг он сопряжен с переживаниями и опасениями. Они вызваны тем, что среднестатистический гражданин Украины либо не имеет опыта в совершении подобных сделок, либо опыт является весьма незначительным.
По данным специалистов рынка недвижимости, каждый украинец приобретает жилье, в среднем, раз в 25 лет.
При этом в процессе совершения сделки наибольшую опасность для покупателя представляет, как ни странно, он сам. Точнее его некомпетентные действия.
Риски, которые могут поджидать вас при покупке недвижимости, условно делятся на две группы:
• Первая – это умышленные, противоправные, мошеннические действия лиц со стороны продавца недвижимости.
• Вторая группа рисков – и они встречаются гораздо чаще – это некомпетентные действия самих покупателей. Порой граничащие с легкомыслием.
Рассмотрим первую группу. Признаюсь, откровенные преступления на рынке недвижимости встречаются редко, однако и последствия от них бывают крайне тяжёлыми.
Как правило, это потеря всей суммы, уплаченной за недвижимость, или значительной её части. Мошенниками могут быть как настоящие собственники недвижимости или их представители, так и «липовые владельцы», не имеющие к объекту недвижимости никакого отношения.
Первые действуют по настоящим, однако не всегда законным документам. В документах обязательно есть какой-нибудь нюанс. Он делает вашу покупку очень рискованной и ненадёжной, поскольку сделка может быть признана судом недействительной и расторгнута.
Даже если суд постановит вернуть покупателю деньги, фактически, никто их возвращать не будет. То есть, натолкнувшись на таких мошенников, покупатель рискует потерять и деньги, и недвижимость.
Вторая категория мошенников действует по поддельным паспортам и документам на недвижимость. Совершив сделку с ними, покупатель, как правило, якобы «владеет» объектом лишь до появления настоящего хозяина. Оно, обычно, не заставляет себя долго ждать. Данная группа мошенников чаще нацелена на получение задатка: обманным путем получили деньги – и исчезли.
Как не попасться на удочку?
Существует ряд признаков, говорящих о том, что перед вами именно подобные псевдо-продавцы.
Например, они часто действуют по доверенности или вообще без неё, представляясь частным посредником либо родственником. При этом хозяина увидеть нельзя ни под каким предлогом. Аргументы – “он в другой стране”, “в другом городе”, “очень сильно занят”, и тому подобные.
В некоторых случаях “продавцы” просят большой задаток. На это стоит обратить внимание, поскольку сумма задатка более 2-5% от стоимости объекта недвижимости, как правило, ничем, кроме желания незаконно завладеть вашими деньгами, не оправдана.
Также стоит насторожиться, если пакет документов к сделке полностью готов и ехать к нотариусу оформлять сделку можно прямо сейчас. При обычной реальной сделке подобная готовность документов встречается крайне редко. И весьма вероятно, что мошенники хотят всё провернуть быстро, чтобы жертва не успела опомниться.
Важно помнить: очень низкая, привлекательная цена под предлогом срочности сделки – это первый и наиболее яркий признак возможных проблем с документами на недвижимость или самой недвижимостью! Ажиотаж и спешку создают умышленно, чтобы побудить к срочной, необдуманной покупке дешёвого, но проблемного жилья.
Часто мошенники не хотят совершать сделку через агентство недвижимости. Вам объяснят это примерно так: “Мы не любим агентов. Все агенты – недобросовестные. Они берут много денег непонятно за что. Комиссионные неоправданно высокие…” и так далее. На самом деле злоумышленники боятся проверки истории объекта и документов компетентными специалистами. При этом документы на руки не дают, даже если вы готовы передать задаток.
В остальных случаях, когда продавец недвижимости не вызывает никаких подозрений, вы рискуете стать жертвой собственной некомпетентности.
Когда продавец и покупатель нашли друг друга и готовы совершить сделку, все безумно рады этому – вот она желанная цель, остались последние шаги! Однако мало кто задумывается о том, как при совершении этих последних шагов обезопасить себя и грамотно выстроить взаимоотношения с владельцем объекта.
Поэтому при самостоятельном поиске и приобретении недвижимости воспользуйтесь следующими рекомендациями:
1). Не показывайте свой паспорт лицам, представляющим продавца, которых вы не знаете.
2). Не подписывайте – не ознакомившись внимательно – никаких договоров, особенно если вас убеждают, что это пустая формальность.
3). Если представитель продавца представился агентом, потребуйте удостоверение работника фирмы и проверьте дату выдачи и срок окончания действия удостоверения.
4). Если возникли какие-либо сомнения – обратитесь напрямую в агентство недвижимости и узнайте, работает ли там такой сотрудник. В некоторых агентствах недвижимости достаточно высокая текучка кадров и часть агентов – будучи уволенными – продолжают прикрываться именем известной компании
5). Если название агентства вам ни о чём не говорит – наведите справки. Проверьте, существует ли сайт, страницы в социальных сетях, отзывы об агентстве на тематических форумах по недвижимости. Соберите максимум информации.
6). Обязательно фиксируйте в письменном виде любые существенные договорённости с продавцом или его представителями: стоимость объекта, сроки сделки, снятия с регистрации проживающих лиц, оплаты задолженностей по коммуналке, сроки освобождения объекта и предоставления вам ключей, сохранность имущества и внешнего вида продаваемого объекта, и так далее. Вместе с прописанными договоренностями необходимо предусмотреть и ответственность продавца за их нарушение.
7). Отобразите в договоре передачу собственнику задатка (его еще называют обеспечительным платежом) и ответственность за нарушение условий договора. Если у вас нет юридического образования, лучше обратитесь для этого к нотариусу.
8). Передавайте деньги продавцу только в специально отведённом для этого помещении во время оформления договора купли продажи у нотариуса. Ни в коем случае не передавайте деньги третьим лицам. Пусть это сделает сам собственник после приёма и пересчёта денег, если он сочтёт это необходимым. В этом случае крайне важно присутствие свидетелей с вашей стороны.
9). Если для покупки объекта сначала необходимо вернуть, например, долг продавца банку по кредитному договору, то оформите передачу этой суммы договором займа. Оформите погашение долга и сделку одним днём, желательно пригласить нотариуса прямо в банк.
10). Во время расчёта с продавцом предусмотрите денежное обеспечение не выполненных им на момент сделки обязательств. Проще говоря – недоплатите продавцу определённую сумму (эквивалент 1000-3000 долл.) и оформите письменное обязательство вернуть указанную сумму после выполнения собственником всех договорённостей по передаче купленного имущества, снятию с регистрационного учёта проживающих лиц, оплате задолженностей по «коммуналке». Возвращайте указанную сумму только после проверки справок об отсутствии задолженностей из коммунальных служб, приёма имущества и передачи вам ключей.
11). Если вместе с квартирой либо домом продаётся и другое имущество (мебель, техника, оборудование) – отобразите это дополнительным договором. Составьте опись имущества и приложите соответствующие фото с подписями сторон.
Будьте внимательны и рассудительны. Тогда процесс сделки пройдет комфортно, а купленная недвижимость будет радовать вас долгие годы.
Елена Манжос, директор компании «ХАН (Харьковское агентство недвижимости)»
