Марш протеста обманутых дольщиков в Москве. Как получить свою квартиру, если застройщик официально признан банкротом.
Марьяна Торочешникова: За полгода в России обанкротилось почти 1600 строительных организаций – об этом 22 августа сообщило Рейтинговое агентство строительного комплекса (РАСК). Агентство отмечает, что в основном с рынка уходят подрядные компании, лишившиеся заказов и финансирования.
По прогнозам экспертов РАСК, до конца текущего года кризисная ситуация на рынке жилищного строительства сохранится, а объем ввода жилья снизится на 10–15%. Сейчас, по данным Минстроя, в России насчитывается около 600 проблемных новостроек, жилье в которых приобрели более 45 000 человек.
Что же делать людям, невольно пополнившим ряды обманутых дольщиков? Как добиться признания за собой права собственности на квартиру, если застройщик – банкрот? Где и как проверять благонадежность строительной организации перед заключением договора участия в долевом строительстве? Наконец, чего ждать от внесения масштабных изменений в законодательство о долевом строительстве, большинство которых вступит в силу с 1 января 2017 года? На эти вопросы, я надеюсь, нам ответят наши гости, адвокаты коллегии "Правовая защита" Артем Сидоров и Андрей Ребриков.
В 2016 году удвоилось число банкротств на российском строительном рынке. Что это значит для потребителей, для тех людей, которые уже приобрели жилье или только собираются заключить договор долевого строительства?
Артем Сидоров: Это означает, что на рынке существует большая проблема как с реализацией квартир, так и с достройкой домов, и многие фирмы банкротятся и не могут выполнить свои обязательства перед дольщиками. Поэтому, если вы хотите заключить договор долевого участия в строительстве, то надо намного более тщательно подходить к выбору застройщика и к выбору проекта, в который вы хотите вложить свои денежные средства.
Даже если вы обратитесь к крупному застройщику, то нет гарантий, что дом будет построен в обозримом будущем. Последние примеры показывают, что даже крупнейшие застройщики не гарантированы от банкротств: СУ-155 и Главмосстрой фактически в банкротстве. Поэтому нужно, прежде всего, изучить ситуацию на рынке, посмотреть, что строил этот застройщик, есть ли уже срывы сроков, почитать тематические форумы, отзывы, изучить все документы, желательно – с юристом, и только после этого принимать решение о вложении денег в долевое строительство, в строящуюся недвижимость.
Марьяна Торочешникова: А безопасно ли покупать то, что уже построено?
Андрей Ребриков: Не всегда. В моей личной практике много случаев, когда люди покупали фактически уже построенный дом: стены возведены, крыша есть, – но по каким-то причинам дом не сдается в эксплуатацию. Возможны какие-то проблемы с коммуникациями, с согласованиями с госорганами. В любом случае нужно все проверять, даже если дом полностью достроен.
Марьяна Торочешникова: Допустим, человек уже заключил договор долевого строительства, и вот он получает эту информацию, что 1600 компаний обанкротилось за первые полгода в России, и непонятно, где проверять информацию о его конкретной компании. Нужно ли уже паниковать в этом случае, или стоит принять какие-то юридические меры, чтобы обезопасить себя и свою собственность?
Артем Сидоров: Я думаю, паниковать не стоит. Это не первый кризис, и в 2008-2009 году, и в другие годы было что-то подобное. По моей многолетней практике, если было выдано разрешение на строительство дома, если дом строился на законных основаниях, это не была какая-то мошенническая схема, то все-таки в 95% случаев дом рано или поздно достраивался и дольщики получали свои квартиры, пусть даже с большой задержкой: некоторые по пять-десять лет ждали завершения строительства. Но квартиру могут не предоставить, если дольщики не будут действовать.
Марьяна Торочешникова: Правильно ли я понимаю, что человеку, прежде чем заключить договор долевого строительства, стоит хорошенько подумать, если он хочет приобрести квартиру именно для жилья, продает свою старую квартиру, вкладывается в новостройку? Нужно быть очень аккуратным даже с уже построенным, но пока не введенным в эксплуатацию домом?
Андрей Ребриков: Да, сейчас нужно быть крайне осторожным при приобретении жилья в строящихся домах, и даже если дом уже построен, то нужно промониторить сайты судов, судебных приставов, форумы, чтобы выяснить, действительно ли застройщик является надежным. Лучше всего, конечно попросить юриста посмотреть документы, чтоб хоть как-то снизить риски при вложении денежных средств в строительство жилья.
Марьяна Торочешникова: А что делать, если стало известно, что компания, с которой вы заключили договор долевого строительства, объявлена банкротом?
Артем Сидоров: Банкротство все-таки не означает автоматически, что человек может потерять права на квартиру. Такой сценарий не исключается, но это крайний случай, когда действительно уже нельзя принять никаких мер по защите своих прав, и дом продается с торгов, а дольщикам раздаются деньги в очень небольшом размере: одна десятая, одна двадцатая от того, что они вложили. Это маловероятный сценарий.
Какие сценарии сейчас возможны? Прежде всего, это передача дома для достройки созданному дольщиками ЖСК. Если реализуется такой сценарий, то нужно быть готовым к тому, что дом может быть передан ЖСК и дольщики должны будут довнести денежные средства.
Марьяна Торочешникова: То есть была строительная компания, вы заключили с ней договор, она объявила себя банкротом… И теперь все деньги, которые вы вложили, вы можете иметь в виду, но если вы хотите вселиться в этот дом, дождаться завершения его строительства, то вы должны еще вложить деньги и юридически организовать процедуру по созданию ЖСК, согласовывать все бумаги, регистрироваться, искать дальше каких-то строителей и строить самостоятельно?
Артем Сидоров: Да, это один из вариантов, и на практике уже было несколько таких случаев. Второй вариант: вот сейчас были внесены изменения в законодательство – это передача дома для достройки другому застройщику. Раньше такой механизм не предусматривался, а с лета этого года его ввели – по большому счету, больше для объектов СУ-155, поскольку их несколько десятков, не только в Москве, но и в области, и в регионах. Эта процедура еще не обкатана, но ее плюс в том, что если такой новый застройщик находится, то дольщики, скорее всего, не будут доплачивать, либо будут доплачивать не такие большие суммы.
Марьяна Торочешникова: То есть в случае, если застройщик объявлен банкротом, никаких шансов остаться при своих у человека нет, ему в любом случае придется платить какие-то дополнительные деньги?
Андрей Ребриков: Нет, все зависит от ситуации, в которой оказался обманутый дольщик. Бывает, что дома полностью построены, и часто даже в процедурах банкротства объект долевого строительства (то есть квартиры, дома, машиноместа и так далее) передают людям в собственность. Это не запрещено законом, тем более что банкротство делится на несколько процедур: наблюдение, внешнее управление, конкурсное производство. Есть также механизмы признания права собственности на квартиру в рамках процедуры банкротства. В судебной практике даже есть решения о признании права на долю в незавершенном строительстве в рамках процедуры банкротства.
Марьяна Торочешникова: А что нужно делать? Обращаться в суд?
Артем Сидоров: Банкротству застройщика посвящен седьмой параграф закона о банкротстве. Если этот параграф уже введен, то по общей практике и по законодательству все дела о признании права собственности должны решаться в рамках закона о банкротстве. Если акт приема-передачи квартиры подписан еще до того, как принято заявление о банкротстве, то тут вообще нет никаких проблем, суд просто признает за дольщиком право собственности, и дольщик получит свою квартиру в собственность.
Если же акт еще не подписан, либо дом вообще не сдан, квартира до конца не построена, то здесь возможны различные варианты. Соответственно, если акт не подписан, то можно попробовать подать иск какому-то другому юридическому лицу, которое тоже участвует в строительстве. Например, если договор заключен с ЖСК, то можно попробовать подать иск к ЖСК, а если там имел место договор уступки, то к какому-то лицу, которое не находится в процедуре банкротства, и тогда суды общей юрисдикции благожелательно смотрят на такие иски и удовлетворяют их, хотя правовая позиция спорная. У нас было уже несколько десятков положительных дел по разным застройщикам, когда мы предъявляли иски не конкретно к банкротящемуся застройщику, а такими вот окольными путями.
Есть еще такая практика: если до банкротства застройщика дольщики успели подать иск в суд общей юрисдикции и получить решение, то можно подавать и в арбитражный суд в рамках дела о банкротстве. И арбитражный суд в большинстве случаев тоже может признать право, исходя из того, что в сходных ситуациях нельзя по-разному защищать права граждан, чтобы не было дискриминации.
Практика очень противоречивая, поэтому совет такой: лучше начать именно с иска о признании права собственности на квартиру или на долю, либо с иска, либо, если это невозможно, с заявления в Арбитражный суд. Есть такая практика, и также есть разъяснение Минэкономразвития, которым руководствуется арбитражный управляющий: в случае признания права собственности на долю в виде конкретной квартиры права на долю остаются у дольщика, даже если дом продается с торгов.
Марьяна Торочешникова: То есть квартира не может больше никому отойти. Но для этого нужно сначала посудиться.
Артем Сидоров: Да, получить решение суда.
Марьяна Торочешникова: И сколько времени может занять эта процедура вступления в права?
Андрей Ребриков: Все зависит от конкретной ситуации. Если это суд общей юрисдикции, то здесь все зависит от конкретного судьи и от загруженности суда. Сейчас по законодательству каждое дело должно рассматриваться не дольше двух месяцев, и судьи стараются укладываться в этот срок.
Что касается арбитражного суда, то здесь все зависит от количества дольщиков, обратившихся в конкретный арбитражный суд. Я обращался по банкротству одного из застройщиков (не очень крупного, среднего), и у меня это дело заняло где-то полтора-два месяца.
Сейчас мы обращаемся по СУ-155, там срок побольше, потому что только по официальным данным арбитражного суда там уже набралось порядка 16-17 тысяч обратившихся. Мы подали иск, его приняли только через полтора месяца и назначили нам заседание, то есть все процедуры проходят очень долго. Все зависит от количества людей и от того, насколько крупный застройщик банкротится.
Марьяна Торочешникова: Заявление каждого человека рассматривается индивидуально? Коллективных исков нет?
Артем Сидоров: Если речь идет именно о признании права собственности, то – да, это рассматривается как обособленный спор. Но если невозможно признать право собственности (например, дом совсем не построен, либо этой квартиры как объекта нет, либо суд отказывает), то нужно подавать заявление о включении требований в реестр о передаче жилых помещений.
Эта процедура включения в реестр может растянуться на годы. Формируется реестр, в него включаются все 300 дольщиков по дому, потом проводится собрание этих участников строительства, и решается, что делать дальше. Либо данный дом передается для достройки ЖСК, либо там находятся возможности введения внешнего управления, например, и достройки дома самим застройщиком под определенным контролем, либо, в самом худшем случае, дом продается с торгов, и деньги делятся. Но мне известны лишь один-два таких случая: все-таки до этого не доходит.
Марьяна Торочешникова: 214-й федеральный закон о долевом строительстве, принятию которого многие радовались, действительно во многом защищал людей, которые приобретают квартиры в строящихся домах? Он предусматривает и возможность требовать неустойку, если квартиру сдали не вовремя, если застройщик признан банкротом. Вам пришлось пройти через историю с судами – здесь бессмысленно требовать неустоек, выплаты компенсаций, морального вреда?
Андрей Ребриков: Требовать можно, причем можно заявить требование о включении данных денежных сумм в реестр, и арбитражный суд не имеет права отказать во включении в реестр, но вопрос – в реальном получении этих денежных сумм. Они включаются в третью очередь, отдельно, они выплачиваются дольщику уже после погашения первых очередей требований кредиторов, то есть получить эти денежные суммы проблематично. Но есть случаи, когда застройщики выходят из процедуры банкротства, и тогда застройщик, как обычное юридическое лицо, обязан выполнить свои обязательства по выплате всех этих неустоек.
Марьяна Торочешникова: Есть смысл заявить еще дополнительные требования?
Артем Сидоров: Можно указать все это в одном заявлении. У меня не так давно был случай, когда по результатам процедуры банкротства было заключено мировое соглашение, и все реально получили и неустойки. Правда, там в реестре было не так много дольщиков именно с денежными требованиями, но у кого были неустойки, они их получили, чтобы была возможность заключить мировое соглашение. Это, конечно, бывает редко, но подать можно. Пошлиной это заявление не облагается.
Марьяна Торочешникова: В ситуации кризиса на строительном рынке перед заключением договоров на приобретение жилья в строящемся доме следует обращать внимание на репутацию застройщика. А существует ли в России единый реестр строительных компаний, перечень неблагонадежных строительных объектов, куда лучше не ходить?
Андрей РебриковАндрей Ребриков: Да, есть такие информационные ресурсы, причем официальные. Например, в Москве это ресурс Москомстройинвеста, в Московской области – Министерства строительного комплекса. В каждом регионе есть свой орган, который ведет реестр неблагонадежных застройщиков. С 1 января 2017 года вступят в силу новые поправки в 214-й закон, и там эта работа будет вестись централизованно, но там будет реестр, наоборот, благонадежных застройщиков.
Артем Сидоров: Этот реестр должен быть только одним из критериев при выборе застройщика. Ведь застройщик может формально предоставлять все отчеты и документы, а у него на балансе могут быть плохие активы и прочее, и через несколько месяцев у него могут начаться проблемы.
И попадание в реестр вовсе не означает, что застройщик плохой. Были случаи, когда застройщик не успевал сдать отчетность, а строил нормально. Но, конечно, если застройщик есть в реестре, то надо хорошо подумать, прежде чем заключать с ним договор.
Марьяна Торочешникова: С одной стороны, я бы не рискнула, наверное, сейчас покупать жилье, а с другой, рынок жилья просел, и может быть, можно купить квартиру дешевле, чем раньше. Стоит ли рисковать в этой ситуации?
Артем Сидоров: Здесь каждый решает сам. Недвижимость на первичном рынке в целом дешевле, чем на вторичном, и если объект уже в высокой степени готовности, застройщик пока не погряз в судах и на площадке ведется работа, то, может быть, и стоит рискнуть. Полгода, год – это нормальная просрочка по рынку, но могут задержать и на более длительный срок. И, конечно, есть небольшая возможность того, что дом продадут с торгов.
Марьяна Торочешникова: Кажется, что это массовое явление. Есть рабочая группа "Единой России", которая занимается обманутыми дольщиками (ее, как я понимаю, возглавляет Александр Хинштейн), и, по их данным, насчитывается 888 проблемных жилых объектов в 69 субъектах РФ и 114 214 обманутых дольщиков. А это почти в два с половиной раза больше, чем заявляет Минстрой.
Артем Сидоров: Да, цифры очень большие, и мы сейчас говорим о том, получат эти люди квартиры или нет. Многие могут вообще не получить квартиры, если речь идет о мошеннических схемах, дом только на этапе котлована, и никак невозможно найти деньги, либо вообще отменили реализацию проекта. Я думаю, что таких случаев все-таки меньшинство. Если разрешение на строительство получено, дом в высокой степени готовности, застройщик банкротится, и у него возникают проблемы, то больше вероятность, что люди рано или поздно получат квартиру.
Мы еще не учитываем случаи мошеннических схем, когда дома возводятся на участках, для этого не предназначенных, либо просто собирают деньги, и человек скрывается. В таких случаях вряд ли возможно рассчитывать на помощь властей в предоставлении жилья.
Марьяна Торочешникова: Несколько наших передач уже было посвящено таким вопросам. Много историй, когда у строительной компании есть все необходимые документы, люди уже по несколько лет живут в домах, и вдруг появляется какая-нибудь экологическая или архитектурная служба, и людей собираются выселять из сданных, с присвоенными адресами домов, да еще обязывают их сносить все за свой счет.
Андрей Ребриков: Эта история больше характерна для дачных участков. Был такой бум строительства, когда недобросовестные застройщики, воспользовавшись законом о дачной амнистии, регистрировали в собственность фактически многоквартирные дома и передавали их дольщикам.
Другие случаи, когда застройщики обходят закон, это продажа апартаментов, фактически нежилых помещений. Формально, по закону, они нежилые, рядом могут располагаться производства, и регистрироваться в этих помещениях нельзя. Кстати, по нежилым помещениям при банкротстве реестр не ведется. И для жилых помещений всеми строительными нормами, СНИПами и САНПИНами предусмотрены повышенные требования, так как там люди будут жить, а для нежилых помещений таких требований нет, и застройщики на этом экономят.
Марьяна Торочешникова: А как человеку разобраться, когда он приобретает апартаменты, это нежилые помещения или жилье для проживания, для возможной сдачи в аренду, для временного проживания?
Артем Сидоров: Прежде всего, нужно посмотреть документы, на основании которых что-то продается. Там, как правило, написано, что это либо нежилое помещение, либо апартаменты, но в каком конкретно доме – бывшая фабрика там или что-то еще. Нужно посмотреть разрешение на строительство, где должно быть написано: "Строительство жилого дома". В проектной декларации должно быть указано, какие квартиры, сколько квартир, на каких этажах. Кроме того, нужно посмотреть расположение и цену.
Марьяна Торочешникова: Значит ли это, что там нельзя жить? Или человек просто не может получить регистрацию по месту жительства по указанному адресу?
Артем Сидоров: Теоретически в нежилом помещении нельзя проживать, тем более с детьми. Та же Служба опеки может прийти и спросить, почему люди проживают в детьми в нежилых помещениях. По факту, конечно, никто не приходит, этот вопрос как-то обходится, люди живут и живут, никто их не трогает, но это помещение не предназначено для постоянно проживания граждан, и это определенное нарушение – проживать в нежилых помещениях.
Марьяна Торочешникова: А можно ли потом добиться через суд признания жилым такого объекта недвижимости?
Артем Сидоров: Единичные случаи есть, но в 99% случаев – нельзя. Застройщику изначально намного выгоднее было бы сразу представить это по всем документам как жилые помещения и продавать их дороже. Значит, это нельзя сделать по каким-то причинам: либо это промышленная зона, либо помещения не соответствуют СНИПам или нормам инсоляции, и поэтому приходится продавать их как нежилые помещения.
Марьяна Торочешникова: И еще один существенный риск: если застройщик, который продал вам именно апартаменты, а не квартиру в строящемся доме, банкротится, вас уже не внесут в реестр, и застройщик вам ничего не должен.
Андрей Ребриков: Нет, это не означает, что застройщик ничего не должен дольщику, который купил апартаменты. Можно попробовать признать право собственности в суде общей юрисдикции или в арбитражном суде, либо право собственности на долю в незавершенном строительстве, если дом еще не достроен. Если все эти способы не помогают и остается только включение в реестр, как по жилым помещениям, то для дольщиков, приобретших апартаменты, данный способ неприменим, потому что такого понятия, как «реестр передачи нежилых помещений», в законодательстве просто нет.
Марьяна Торочешникова: А что это значит – включиться в реестр?
Артем Сидоров: Реестр – это официальный список, который ведет арбитражный управляющий, туда суд включает дольщиков по каждому конкретному объекту. Реестр ведется по каждому дому отдельно, и в нем – перечень дольщиков с указанием, какая квартира подлежит передаче дольщику, сколько в ней метров, сколько он заплатил и сколько еще должен. Вот сначала формируется реестр, а потом участники строительства с участием арбитражного управляющего определяют, что делать с этим домом. Потом либо из этих участников строительства формируется ЖСК, и они сами достраивают, либо этим участникам строительства просто передают помещения, если есть такая возможность. Но если вы никуда не обратились, то считается, что вы просто отказались от своих прав на помещение.
Если идет банкротство застройщика, а вы не включились в реестр, сидите и ждете, то ваша квартира уходит в конкурсную массу. В принципе, времени, чтобы включиться, достаточно много, это всегда можно успеть. Тем более, если вы не получали уведомление, то срок восстанавливается.
Марьяна Торочешникова: А что происходит с людьми, которые взяли в ипотеку квартиру в строящемся доме, а застройщик признан банкротом? Человек все равно должен платить ипотечные взносы? Или тут включается какая-то страховка?
Андрей Ребриков: С ипотечниками самая грустная ситуация, потому что, взяв кредит, заемщик в любом случае должен выплачивать банку ежемесячные платежи, неважно, в банкротстве застройщик или нет, сдали ему вовремя квартиру или не сдали. Известны случаи, когда при заключении ипотечного кредитного договора застройщик страховался на случай банкротства, но это происходит довольно редко. Обычно люди платят и не живут в квартире.
Марьяна Торочешникова: То есть нет ни денег, ни квартиры, и еще какие-нибудь штрафные санкции от банка... А с банками в этой ситуации совершенно невозможно договориться.
Артем СидоровАртем Сидоров: Тут имеются и другие механизмы восстановления прав. Как минимум это страхование либо нахождение застройщика в обществе взаимного страхования, где он платит взносы. Это ввели не так давно, практики пока нет. Идея такая, что в случае банкротства застройщика, если уже точно известно, что нельзя использовать никакие другие методы, дольщик может получить свои денежные средства за счет страховки или этого компенсационного фонда.
До недавнего времени были недостаточно жесткие требования к страховым организациям, и многие застройщики страховали свою ответственность в фирмах, у которых просто нет денежных средств для выплат, но сейчас меры ужесточили.
И самый последний шанс получить квартиру – это включение в так называемый Реестр пострадавших граждан, чьи права нарушены. Такие реестры по определенным критериям ведутся органами власти: Минстройкомплексом Московской области, Москомстройинвестом и другими организациям, органами власти в других субъектах. Мне известно, что граждане (хотя их и не так много) получали квартиры по той же "Социальной инициативе" и по другим компаниям, когда попадали в такой реестр.
Критерии достаточно жесткие, и есть, скорее, массовая практика отказа от включения в реестр, приходится обжаловать отказы через суд. У нас было несколько таких дел. Есть, например, дом в Москве, где дольщиков включают только через суд: кто пошел в суд, того и включили, а кто не пошел, тому отказ.
Марьяна Торочешникова: И если тебя туда включили, то ты получишь квартиру за счет государства?
Артем Сидоров: Так этот механизм четко не прописан, но на практике через два-три года, если уже все возможности исчерпаны, можно рассчитывать на получение жилья (по крайней мере, в Москве). По области сложнее.
Марьяна Торочешникова: Это муниципальное жилье, или оно предоставляется в собственность?
Артем Сидоров: Ну, как компенсация от города – скорее, в собственность.
Марьяна Торочешникова: Насколько я понимаю, этот Реестр обманутых дольщиков сейчас предлагают модифицировать. Появилась информация, что вице-премьер Игорь Шувалов раздал получения Минстрою, Минэкономразвития и Минфину – усовершенствовать эти механизмы. Понятно, как это будет работать?
Андрей Ребриков: Тут совершенствовать механизм нужно, скорее, в том плане, что в реестр могут включаться только те дольщики, которые заключили договор по 214-му закону.
Марьяна Торочешникова: То есть те, кто входил в ЖСК, использовал другие, «серые» схемы, сразу пролетают мимо?
Андрей Ребриков: Да, в данном случае этих людей хотят исключить из процесса, хотя мне кажется, что это несправедливо. Ведь когда был строительный бум, когда рынок долевого строительства был довольно активен, приходишь в строительную компанию – предлагают предварительный договор, вексельную схему, и другие договоры невозможно было заключить: либо так, либо никак, а жилье нужно. И некоторые люди, особенно те, кто заключал договоры до 2008 года, как раз приобретали квартиры по таким «серым» схемам.
Марьяна Торочешникова: Президент только в июле подписал большой законопроект о внесении изменений сразу в несколько законов, связанных с долевым строительством. Так или иначе, они смогут обеспечить большую защиту гражданам, пожелавшим приобрести жилье в строящихся домах? Что существенно изменится с 1 января 2017 года? И что уже изменилось?
Артем Сидоров: Из существенного – изменилось положение законодательства о банкротстве застройщиков. То есть теперь во многих случаях намного проще уже сейчас без серьезных доплат передать объект дольщикам. Еще часть поправок вступит в силу с 1 января. Например, раньше нередки были случаи, когда у организаций имелись большие долги по текущим платежам, и без погашения этих долгов за счет дольщиков нельзя было передать объект. Теперь текущие платежи нужно гасить только в ограниченном размере, и там не очень большие расходы.
Марьяна Торочешникова: То есть, если у застройщика есть текущие платежи и нет свободных денег, он, соответственно, деньги дольщиков использует на то, чтобы рассчитаться со своими долгами, а не вкладывает их в строительство.
Артем Сидоров: Есть условия, по которым можно передать. Например, раньше нужно было погасить все те расходы, которые были у застройщика в процедуре банкротства. В том числе. он мог работать, строить, не платить подрядчикам, и это все ложилось на дольщиков. Сейчас на дольщиков ложится только зарплата управляющего, вознаграждение арбитражного управляющего, – в общем, небольшие расходы.
Есть ряд других поправок. Например, раньше реестр велся по всем домам сразу, и получалось так, что если один дом вообще не построен, а другой построен на 100%, то передать можно было только все в совокупности. Сейчас все это ведется отдельно, и если дом уже почти достроен, то те, кто в него вложился, в принципе, все-таки имеют некоторый приоритет. А до этого все могло так длиться годами.
Что касается поправок, которые вступают в силу с 1 января, – да, их там достаточно много, и многие достаточно хорошие. Например, требование к уставному капиталу застройщика – там нужны очень большие суммы уставного капитала, в зависимости от того, какой объект строится, и чем больше площадь, тем больше должен быть капитал.
Марьяна Торочешникова: То есть уже нельзя зарегистрировать фирму с уставным капиталом в десять тысяч рублей...
Андрей Ребриков: Да. И есть очень хорошая поправка: теперь все денежные средства дольщиков, которые они вкладывают в строительство, должны идти на специальный эскроу-счет. Дольщик, покупая квартиру или какой-то другой объект долевого строительства, вкладывает денежные средства, не просто отдавая их застройщику (и непонятно, куда он их денег), а блокирует их на определенном эскроу-счете.
Марьяна Торочешникова: То есть можно будет отслеживать, куда они пошли?
Андрей Ребриков: Нет, эти денежные средства просто замораживаются до тех пор, пока дольщик не получит квартиру. То есть застройщики сами будут где-то получать проектное финансирование, а потом, когда построят дом, передадут объект долевого строительства дольщику, счет откроется, и они с него получат денежные средства дольщика.
Марьяна Торочешникова: Похоже, что для дольщиков это здорово! Но, наверное, когда это все начнет действовать, на строительном рынке поднимется такой вой... Ведь денег сейчас и так нет, компании банкротятся, нет средств даже на текущие расходы, а тут ты получишь деньги, только когда построишь дом… А ведь есть еще инфляция, какие-то рыночные ситуации… Значит ли это, что опять произойдет скачок цен на недвижимость?
Андрей Ребриков: Возможно, потому что с такими поправками на рынке останутся только самые крупные застройщики, у которых множество собственных средств для постройки объектов. Мне кажется, они будут закладывать инфляционные и другие риски в стоимость квартиры, и цена, наверное, будет выше.
Марьяна Торочешникова: То есть, если кто-то думает, брать или не брать недвижимость в строящейся квартире, может быть, есть смысл ловить момент сейчас, пока еще не скакнули цены.
Андрей Ребриков: Другие поправки. Создание федерального реестра застройщиков. По-моему, он будет на сайте Центрального банка. Ужесточаются требования к уставному капиталу, он должен быть полностью оплачен. Создается компенсационный фонд, что также гарантирует права дольщиков.
Марьяна Торочешникова: Но ведь уже существует какой-то компенсационный фонд, более того, существует какая-то полугосударственная-полуобщественная организация, которая работает именно с ипотечниками, и она должна решать проблемы людей, которые по воле судьбы вдруг оказались обманутыми дольщиками. Появится что-то в помощь этой истории, или это будет новый фонд?
Андрей Ребриков: Нет, здесь компенсационный фонд имеется в виду в том плане, что теперь государство переложит все эти финансовые риски по обманутым дольщикам на самих застройщиков. То есть они должны будут, грубо говоря, скидываться...
Марьяна Торочешникова: По аналогии с банками и туроператорами, у которых тоже есть свои такие фонды.
Андрей Ребриков: Да, такой резервный фонд, из которого можно гасить требования дольщиков по тем застройщикам, которые обанкротились.
Марьяна Торочешникова: Но это все произойдет уже в следующем году.
Андрей Ребриков: Не то что прямо в следующем году... Это будет вводиться постепенно; закон не будет распространяться на те объекты, которые начали строить сейчас. Закон не имеет обратной силы. Он будет распространяться на объекты, которые начнут строиться с 2017 года.
Марьяна Торочешникова: Если человек заключил договор по 214-му закону о долевом строительстве, если он взял ипотеку, то, как правило, банк вынуждает его страховать какие-то риски. Чаще всего речь идет о рисках, связанных со здоровьем или потерей работы. Банки не обязывают людей страховаться на случай банкротства застройщика? Вообще, этот механизм каким-то образом работает? И насколько легко потом взыскать эти деньги с застройщика?
Артем Сидоров: Сейчас у застройщика есть обязательное обеспечение исполнения обязательств: это либо страхование, либо компенсационный фонд. Со страхованием были проблемы, потому что не было жестких требований к страховым компаниям, и люди фактически пошли к страховым компаниям по обанкротившимся застройщикам и не смогли получить возмещение, поскольку страховые компании сами были уже в предбанкротном состоянии и стали банкротиться.
Соответственно, где-то весной-летом были приняты новые нормативы, и многие застройщики даже приостанавливали реализацию в рамках 214-го закона, потому что раньше они страховали свои риски за смешной процент, заранее знали, что никто из дольщиков, скорее всего, ничего не получит, если будет страховой случай, но зато экономили. А сейчас им нужно было заключить договоры с серьезными страховыми компаниями, и там ставки были уже в разы больше. Но они как-то решили этот вопрос. А по новому проекту все будет еще намного сложнее.
Андрей Ребриков: Да, там уже прописан конкретный процент, который должен передаваться в компенсационный фонд, что гарантирует права дольщиков в случае банкротства застройщика.
Марьяна Торочешникова: А пока людям приходятся решать свои проблемы через суды, был застройщик застрахован или нет.
Артем Сидоров: Чтобы обратиться в страховую компанию, тоже надо пройти большой путь. Нужно доказать, что квартиру невозможно получить. Если решение о банкротстве есть, то можно обратиться, но вопрос – есть ли у страховой компании денежные средства.
Но я бы рекомендовал все-таки до последнего бороться за квартиру, если она уже почти построена, попробовать признать право собственности на долю, либо на квартиру. Если дом совсем не построен, – да, лучше обращаться в страховую компанию, либо в компенсационный фонд, потому что со страховой компании не всегда можно получить возмещение, тем более, если будут массовые обращения, а страховая компания небольшая. Это, скорее всего, ее просто обрушит.
Марьяна Торочешникова: А под силу ли человеку самостоятельно пройти весь этот путь? Или без грамотного юриста не обойтись?
Артем Сидоров: Законодательство так написано… Нормы о банкротстве застройщика действуют только с 2011 года и содержат множество противоречий и поправок, которые тоже подчас противоречат друг другу. Более того, законодательство часто содержит одни положения, а судебная практика фактически толкует эти положения по-другому с учетом общих положений законодательства. В одном регионе может быть одна судебная практика, в другом – другая, а в Верховном суде – третья. Когда Верховный суд примет два-три решения, уже меняется и практика в регионах.
Так что, если говорить о банальном включении в реестр, то это несложно, если у вас есть договор долевого участия и оплата. Пишется заявление, подается в суд, и вас включают в реестр. Если все-таки есть какая-то проблема с получением квартиры (а, как правило, она есть, и не факт, что получение квартиры гарантировано), то лучше для начала обратиться к юристу и понять: может быть, сначала подать документы на признание права собственности на долю, либо на квартиру, в какой суд подать, может быть, через суд общей юрисдикции проще получить квартиру, получить собственность и вообще не зависеть от банкротства.
Лучше, конечно, как минимум проконсультироваться у специалиста, который занимается ведением дел именно в этой области. Ведь есть масса случаев, когда человек обращает к юристу, который не занимается банкротствами застройщиков, не имеет опыта, и получает неправильную консультацию. Добросовестный юрист должен изучить практику, либо он должен этим заниматься.
Марьяна Торочешникова: Как я понимаю, это недешевое удовольствие, но оно того стоит.
Артем Сидоров: Если граждан много, то это не очень дорого.
Марьяна Торочешникова: Ряды обманутых дольщиков пополняются, и что делать тому, кто узнал, что его строительная компания обанкротилась? И что делать человеку, который размышляет, покупать сейчас квартиру в строящемся доме или нет?
Андрей Ребриков: Если дольщик узнал, что в отношении его компании ввели первую процедуру банкротства – наблюдение, то в данном случае все зависит от того, в какой стадии находится объект долевого строительства, в который он вкладывал деньги. Если это уже готовый дом, либо это дом высокой степени готовности, но не сданный в эксплуатацию, то я бы советовал побороться за признание права собственности на квартиру, либо на долю в незавершенном объекте. Если это котлован или дом невысокой степени готовности, то в любом случае нужно включиться в реестр дольщиков, чтобы побороться за деньги, которые ты вложил. Стоит попробовать также включиться в Реестр обманутых дольщиков, который ведут местные органы власти.
А тем, кто только собирается приобрести квартиру, я бы советовал тщательно узнать о застройщике, об объекте, запросить как можно больше документов как касательно объекта, который будет строиться, так и касательно застройщика, то есть посмотреть его финансовую документацию, финансовую отчетность, отчет о прибылях и убытках и так далее. Нужно знать все по максимуму об объекте и застройщике.
Марьяна Торочешникова: А потом уже принимать решение, вкладывать ли деньги в это строительство.
