Рост тарифов на большинство жилищно-коммунальных услуг не стал решающим при выборе квартиры на первичке. Однако этот процесс вносит корректировки в предпочтения покупателей. Особенно при выборе квартиры эконом или комфорт класса. При этом никто не отменял разумную оптимизацию и функциональность среди покупателей бизнес и элитного жилья.
Рост тарифов на жилищно-коммунальные услуги уже вызвал волну негодования среди собственников жилья. Максимальный негатив исходит от владельцев старого жилого фонда, где практически нет возможности, например, организовать индивидуальный учет тепла.
В то же время, прослеживаются незначительные изменения в предпочтениях поетнциальных покупателей. Но они отличаются в зависимости от класса жилья. Однако основными факторами, влияющими на покупку недвижимости, остаются наличие денежных средств и состояние валютного рынка. А не расходы на отопление, электроэнергию и коммуналку.
Ангелина Деревлева, директор по маркетингу и продажам ЖК "RiverStonе", отмечает, что тарифы напрямую не влияют на спрос на новую недвижимость. По ее словам сейчас во всех новостройках устанавливаются счетчики на все виды коммунальных услуг, фасады утепляются в соответствии с Государственными строительными нормами (ГСН), окна устанавливаются, минимум, двухкамерные. Плюс, новые дома имеют меньшие теплопотери, чем старый жилой фонд.
"Этот аспект учитывается больше всего в таких классах жилья как эконом и комфорт. Примером этому может служить резко возросшее предложение на рынке новой концепции квартир. Малогабаритные квартиры с минимальным количеством свободного места (квадратных метров), соответственно, с меньшим счетом за коммунальные услуги", — говорит Галина Мартыненко менеджер по связям с общественностью инвестиционно-девелоперской компании UDP.
При этом покупателей жилья класса бизнес и выше, аспект роста тарифов волнует в меньшей степени.
Для них в приоритете цена, месторасположение, качество строительства, сервис, инфраструктура, безопасность и пр.
"Сейчас влияние тарифа на решение о покупке жилья невелико. По крайней мере, для людей, которые собираются приобрести жилье бизнес-класса вопрос о размерах тарифов не является приоритетным. На любом этапе переговоров наших покупателей интересует, прежде всего, цена квартиры, и в рейтинг первых десяти вопросов тарифный вопрос не входит", — поясняет Алексей Говорун, заместитель генерального директора по развитию и маркетингу компании ТММ.
По его словам в отдельных случаях принимается решение в пользу квартиры меньшей площади при том же количестве комнат. Однако такие клиенты — скорее исключение из правила.
В свою очередь Денис Седаков, генеральный директор компании New City Developers, считает, что проблема скорее не в квадратуре, а в тарифе, который будет актуален для каждой конкретной квартиры. Покупатели жилья понимают, что во многих новых квартирах площадью 100 кв. м плата за все услуги будет меньше, чем, допустим, в старой хрущевке 50 кв. м. И в этом у новостроек как раз преимущество.
"Сейчас чаще, чем раньше, задают вопросы о классе энергоэффективности дома, энергосберегающих технологиях, утеплении фасада, крыши и подвалов. Интересуются, есть ли счетчики тепла — как общедомовой, так и квартирный. Некоторые даже спрашивают модели котлов и тип топлива на котором они будут работать (это при условии что у дома будет своя котельная)", — добавляет он.
Руководствуясь статистикой своей компании, Мартыненко отмечает, что не более 10% покупателей интересуются вопросом системы отопления, установленной в жилом комплексе. Гораздо больше всех волнует вопрос наличия индивидуальных счетчиков в квартирах.
По данным пресс-службы "Киевгорстроя", в Киеве по-прежнему самым высоким спросом пользуются однокомнатные квартиры. Инвестирование в "однушку" — это часто покупка недвижимости под аренду.
В компании считают, что рынок недвижимости остается основным "сейфом" украинцев.
Седаков отмечает, что у покупателей новостроек предпочтения смещаются в сторону малых и сверхмалых квартир. "Кроме того, высокие коммунальные тарифы подстегнули внедрение энергосберегающих технологий — все чаще новостройки позиционируют себя именно с этой стороны. Ну и уже устоявшийся тренд — внимание к инфраструктуре в самом доме и вокруг него. Теперь очень сложно продать квартиру, если рядом негде поставить машину, далеко до магазинов, школ и детских садов или плохая транспортная развязка", — добавляет он.
В свою очередь Анна Лаевская, заместитель коммерческого директора "Интергал-Буд", подтверждает тенденцию уменьшения бюджета покупки. В результате, покупатели подбирают квартиры без избыточных площадей, например, без габаритных балконов, коридоров, холлов. В Киеве, по ее словам, сейчас наиболее востребованы однокомнатные квартиры площадью 35-45 кв. м, двухкомнатные — 55-65 кв. м, трехкомнатные — 80-85 кв. м. Среди самых популярных квартиры-студии метражом 33-35 м кв.
Предпочтения покупателей с достатком выше среднего тоже слегка изменились. По словам Мартыненко, они, прежде всего, ценят свое время, предпочитают сервис и комфорт, а также однородную социальную среду. "Это конечно не покупатели малогабаритных квартир, но в то же время уже и не желающие платить за "гуляющие" квадратные метры. Разумная оптимизация и функциональность — также приветствуются среди покупателей недвижимости бизнес и элит. Это уже своего рода тенденция на рынке, которая возникла не в этом и даже не в прошлом году, а еще раньше", — констатирует она.
Отвечая на вопрос влияния роста тарифов на количество сделок, эксперты единогласно отрицают прямую связь.
Однако Деревлева обращает внимание, что рынку нужно время, чтобы отреагировать на изменение предпочтений покупателей. "В текущих проектах глобально планировки не изменишь. А вот новые проекты для того, чтобы иметь большую привлекательность для покупателей, должны будут учесть этот факт", — добавляет она.
В "Киевгорстрое" отмечают, что самое большое влияние на количество сделок оказывает курс гривни к доллару. "Как только доллар растет, так в отделах продаж очередь. Стабилизировался — все притихли. Рост тарифов — скорее нет, чем да", — так пояснили в пресс-службе роль основных факторов влияния.
Цена на жилье с начала 2017 года особо не изменились. Понятно, что прогнозировать четкий вектор направления стоимости при текущей экономической и политической ситуации в стране — дело неблагодарное. По мнению Мартыненко, рост стоимости жилья в долларовом эквиваленте до конца этого года может составить от 1% до 3%, а в гривне — до 10%.
В сегменте жилья бизнес-класса, по данным Алексея Говоруна, с марта 2014 года по январь 2017 года цена в долларах упала на 35%. Но при этом выросла в гривне в связи с девальвацией. "Гривня подешевела втрое, квартиры в гривне подорожали примерно вдвое. Цена квартир бизнес-класса зависит от расположения объектов и колеблется сейчас от $1200 за квадратный метр на окраинах Киева до $2000 в центре", — добавляет он.
Но в "Киевгорстрое" отмечают, что по сравнению с прошлым годом цены на квартиры выросли, чему способствовало несколько причин. Во-первых, растет себестоимость строительства, значительную часть в которой составляют цены на строительные материалы. А те, в свою очередь, дорожают из-за роста цены энергоносителей. Еще одна составляющая роста стоимости жилья — это спрос.
Вопреки кризисным явлениям, интерес к объектам строительства сохраняется. В то же время повышаются и требования к качеству строительства со стороны покупателей. Именно это и будет оказывать влияние на цену. Особенно номинированную в гривне.
