Зворотна іпотека вже десятки років використовується як фінансовий інструмент для літніх людей на Заході. Обсяги коштів, які циркулюють у цій сфері, обраховуються мільярдами: у США за час її застосування укладено угод на $9,3 млрд, у Великобританії — на $25,5 млрд. В Україні, де більшість людей похилого віку живуть за межею бідності, розмови про впровадження зворотної іпотеки ведуться поки що лише в експертних колах.
Минулого тижня в Києві експерти CASE Україна разом з представником компанії London & Regional Properties (її власники брати Ян і Річард Лівінгстон в 2007 році купили у Гарика Корогодського і Олександра Меламуда ТРЦ "Глобус") провели презентацію на тему "Зворотна іпотека — інструмент для літніх людей".
Невже лондонські бізнесмени зацікавилися квартирами українських бабусь? Відповідь на це питання дізнаємося нескоро, оскільки зараз в Україні немає ні ринкових, ні законодавчих передумов для впровадження цього інструменту. Однак спробуємо розібратися в тому, як працює механізм зворотної іпотеки, які ризики з нею пов'язані.
Зворотна іпотека за своєю суттю є кредитом, який надається під заставу нерухомості. Однак погашення такої позики відбувається вже після смерті одержувача — або з боку спадкоємців, або за рахунок продажу заставленого житла. Якщо в момент продажу вартість житла менша, ніж сума наданого кредиту, різницю покриває страхова компанія.
Пенсіонер, який бажає поліпшити своє матеріальне становище і має у власності нерухомість, звертається до банку. Там йому повинні надати можливість вибору схеми зворотної іпотеки — це може бути разова виплата, фіксовані щомісячні виплати, кредитна лінія або ж комбінований варіант. Після узгодження всіх умов позичальник і кредитор підписують угоду. Пенсіонер отримує належні йому за договором кошти і продовжує проживати в закладеній квартирі (будинку) до кінця життя.
Після смерті позичальника спадкоємцям надається можливість погасити кредит — в такому випадку житло переходить у їхню власність. Якщо отримана людиною за життя сума менша передбаченої договором, різницю після реалізації житла на ринку повертають його спадкоємцям. Якщо таких немає, житло переходить у власність банку, який видав кредит.
Претендувати на отримання такого кредиту можуть власники житла, які досягли певного віку. Наприклад, в США цей поріг становить 62 роки, у Великобританії — 55, в Австралії — 60, в Іспанії — 65. У сусідній Польщі взагалі немає вікового обмеження для одержувачів зворотної іпотеки, але це, скоріше, виняток із правила. Тим більше що цей інструмент з моменту прийняття необхідного законодавства (в грудні 2014 року) там досі повноцінно не запрацював. Важливим критерієм є постійне проживання в квартирі або будинку (як правило, одержувач кредиту не повинен покидати житло більш ніж на 12 місяців). Крім того, позичальник зобов'язаний підтримувати житло в належному стані.
Найчастіше зворотна іпотека надається під житло, яке розташоване у великих містах — банку легше продати таку нерухомість після смерті позичальника. Крім того, вартість такого житла більша, відповідно і позичальник може отримати під нього більше грошей.
Експерти допускають, що теоретично об'єктом зворотної іпотеки можуть стати земельні паї. "Якщо ринок землі запрацює, люди в сільській місцевості також зможуть скористатися цим механізмом, капіталізувавши свої земельні паї. Для України цей механізм слід розглядати ширше", — говорить виконавчий директор CASE Україна Дмитро Боярчук.
Зазвичай позичальник, який залучає кошти за схемою зворотної іпотеки, може розраховувати на суму, еквівалентну близько 60% вартості свого житла (в розвинених країнах). Це пов'язано з тим, що банк вираховує плату за користування кредитом, а також щомісячні страхові платежі. Варто зазначити, що коли сума заборгованості наближається до повної вартості нерухомості, банк може повністю припинити виплати. Адже в іншому випадку позичальникові доведеться самостійно шукати інші джерела для оплати відсотків по кредиту.
Відсотки за зворотною іпотекою, як правило, вищі, ніж за звичайним іпотечним кредитом. Наприклад, в США середньозважена ставка іпотечного кредитування складає 3,18%, у той час як аналогічний показник щодо зворотної іпотеки — 4,6%.
Слід також враховувати, що ставка може бути як фіксованою (її переважно встановлюють при одноразовій виплаті суми кредиту), так і плаваючою (для будь-яких форм — разової, періодичної або комбінованої). Її обчислюють виходячи з показника LIBOR і процентної надбавки кредитора.
За підрахунками економістів CASE Україна, в Україні за нинішнього рівня інфляції і діючої облікової ставки плата за користування зворотною іпотекою склала б не менше 25-27% річних. При такій ставці, наприклад, кредит під квартиру вартістю $30 тис. з щомісячними виплатами в розмірі $100 буде вичерпано за 9 років, тобто позичальник отримає на руки трохи більше $10 тис.
На відміну від звичайного іпотечного кредитування або споживчого кредиту механізм зворотної іпотеки не передбачає жодних обмежень щодо використання позичальником отриманих грошей. Це цілком закономірно, оскільки залучення такого кредиту і без того є крайнім заходом. Використовувати такий інструмент рекомендують тільки у виняткових випадках, наприклад, коли немає інших засобів для існування або ж не вистачає грошей на лікування.
Крім того, експерти відзначають, що найбільш доцільно залучати зворотну іпотеку в максимально пізньому віці. Адже якщо, наприклад, людина отримає такий кредит в 60 років, може вийти так, що вона вибере всю суму до 70, після чого вже більше не зможе використовувати своє житло як актив.
Якщо літня людина все ж потрапляє в ситуацію, коли доводиться укладати з банком договір зворотної іпотеки, слід пам'ятати кілька важливих моментів.
По-перше, як уже згадувалося, вартість цього інструмента вища звичайного іпотечного кредиту. Крім цього, одержувач повинен оплатити організаційні витрати (в США вони становлять близько 2% від вартості житла) і застрахувати житло від зниження вартості.
По-друге, слід пам'ятати, що договір зворотної іпотеки укладається виходячи з середньої тривалості життя в країні. Якщо людина доживе до моменту, коли сума отриманих грошей зрівняється з вартістю нерухомості, закладеною в договорі, виплати припиняться, і її добробут істотно погіршиться. При цьому вона буде змушена продовжувати сплачувати податкові та страхові платежі і підтримувати житло в належному стані (в разі невиконання цих умов позичальника можуть позбавити права викупу житла).
По-третє, важливою умовою є прив'язка до житла — при бажанні чи при необхідності отримувач зворотної іпотеки не зможе переїхати.
Юристи не виключають, що впровадження механізму зворотної іпотеки в Україні може дати поштовх для діяльності нечистих на руку ділків. "Звичайно, є ризик того, що зворотна іпотека використовуватиметься злодіями для введення в оману власників нерухомості і позбавлення їх права власності без виплати матеріальної допомоги. Наприклад, пенсіонерам пропонуватимуть укладати договори відчуження майна, називаючи їх зворотною іпотекою. Після оформлення всіх документів новий власник виселятиме попереднього із житла, і для відновлення справедливості пенсіонеру доведеться ініціювати судові процеси, що потребуватиме значних часових та фінансових витрат", — розповіла Delo.UA старший юрист компанії "Алєксєєв, Боярчуков та партнери" Інна Рудник.
